Grundpfandrecht: Definition und wichtige Informationen

Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht, das einem Gläubiger das Recht gibt, eine Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös seine Forderung zu begleichen. Letztlich ist das Grundpfandrecht also eine Absicherung für den Gläubiger, falls der Schuldner seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt.

Wie funktioniert das konkret? Es gibt im Grunde zwei verschiedene Formen des Grundpfandrechts: die Hypothek und die Grundschuld. Bei der Aufnahme eines Kredits wird die Immobilie also entweder mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet. Es wird also beispielsweise eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Die Hypothek ist dabei direkt mit der Forderung verknüpft und erlischt, sobald diese beglichen ist, während die Grundschuld unabhängig von einer bestimmten Forderung besteht und flexibler einsetzbar ist. Ganz klar: Ohne ein Grundpfandrecht — also ohne Absicherung für den Kreditgeber — bekommen die meisten überhaupt keine Immobilien- oder Baufinanzierung.

Welche Formen des Grundpfandrechts gibt es?

Die meisten kennen die Hypothek und die Grundschuld: Tatsächlich gibt es aber drei verschiedene Formen des Grundpfandrechts, die ins Grundbuch eingetragen werden können: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Am häufigsten wird die Grundschuld verwendet — Hypothek und Rentenschuld werden kaum noch angewandt. Wir schauen auf die verschiedenen Formen.

Grundschuld

Eine Grundschuld wird oft verwendet, wenn Sie ein Darlehen mit Ihrer Immobilie absichern. Die Grundschuld ist daher ein rechtlicher Anspruch, den Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber gegen diese Immobilie hat. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden und bleibt weiterhin bestehen, selbst wenn der ursprüngliche Kredit abbezahlt ist.

Das bedeutet: Wenn Sie den Kredit zurückbezahlen, bleibt die Grundschuld trotzdem Ihrer Immobilie. Somit können Sie die gleiche Grundschuld für zukünftige Kredite nutzen, ohne eine Neue eintragen zu müssen. Die Grundschuld ist an keinen Kredit gebunden und somit flexibler — deshalb wird sie normalerweise häufiger angewandt als die Hypothek.

Es gibt verschiedene Formen der Grundschuld:

• Briefgrundschuld: Bei dieser Form der Grundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, der den Eigentümer als Gläubiger der Grundschuld ausweist. Der Inhaber dieses Briefs hat das Recht, die Grundschuld zu fordern. Wenn der Brief übergeben wird, wechselt auch das Recht auf die Grundschuld. Die Briefgrundschuld ermöglicht eine einfache Übertragbarkeit der Grundschuld.
• Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld wird kein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Grundschuld wird stattdessen direkt in das Grundbuch eingetragen und kann nur durch einen Notar übertragen werden. Dies macht die Übertragung etwas komplizierter und zeitaufwendiger als bei der Briefgrundschuld, bietet aber mehr Sicherheit, da der Verlust oder Diebstahl des Grundschuldbriefs keine Rolle spielt.
• Sicherungsgrundschuld: Dies ist die am häufigsten verwendete Form der Grundschuld. Sie ähnelt der Buchgrundschuld, mit dem Unterschied, dass sie speziell zur Absicherung eines Kredits dient. Bei einer Sicherungsgrundschuld bleibt der Immobilienbesitzer rechtlich der Gläubiger der Grundschuld, obwohl er die Grundschuld zur Sicherung an das Kreditinstitut abgetreten hat. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, kann die Sicherungsgrundschuld im Grundbuch stehen bleiben und bei Bedarf für zukünftige Kredite verwendet werden.

Hypothek

Eine Hypothek ist ebenfalls eine Absicherung, die auf Immobilien (zum Beispiel einem Haus oder einem Grundstück) basiert. Wenn Sie einen Hypothekenkredit aufnehmen, nutzen Sie also Ihre Immobilie als Sicherheit dafür. Im Gegensatz zur Grundschuld ist eine Hypothek an ein ganz bestimmtes Darlehen geknüpft. Sollten Sie in der Lage sein, Ihren Kredit zurückzuzahlen, erlischt die Hypothek automatisch — die Grundschuld bleibt aber auch nach der Rückzahlung bestehen. Wenn Sie jedoch Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können, hat die Bank oder der Kreditgeber das Recht, Ihre Immobilie zu verkaufen, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

Im Grunde ist eine Hypothek also ein rechtliches Abkommen, das dem Kreditgeber ein Interesse an Ihrer Immobilie gibt, bis Sie Ihren Kredit vollständig zurückgezahlt haben.

Rentenschuld

Die Rentenschuld wird heute kaum noch verwendet. Es handelt sich dabei um eine spezielle Form des Grundpfandrechts, bei der ein regelmäßiger Geldbetrag aus einem Grundstückswert zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek oder Grundschuld, wo eine einmalige Summe geschuldet wird, wird bei der Rentenschuld eine dauerhafte Leistung vereinbart. Sie wird oft zur Sicherung langfristiger Darlehen genutzt und ist im Grundbuch eingetragen, um den Gläubigern das Recht zu geben, im Falle der Nichtzahlung durch den Schuldner das Grundstück zu verwerten und aus dem Erlös die Forderungen zu bezahlen.

Grundpfandrechte: Die wichtigsten Vor- und Nachteile zusammengefasst

Die beiden gängigen Formen des Grundpfandrechts haben verschiedene Vor- und Nachteile: Der Vorteil einer Hypothek ist, dass sie sich mit jeder Zahlung reduziert und nach der vollständigen Tilgung automatisch erlischt. Allerdings bietet eine Hypothek kaum Flexibilität, da sie an einen bestimmten Kredit gebunden ist.

Die Grundschuld hingegen ist flexibler: Sie ist übertragbar. Sie müssen also kein neues Grundpfandrecht eintragen lassen, wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen. Der Nachteil einer Grundschuld ist allerdings, dass sie nicht automatisch verschwindet. Sie müssen die Löschung beantragen und hierfür fallen Gebühren an.

Wie wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen?

Ob Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld: Ein Grundpfandrecht wird immer ins Grundbuch eingetragen. Das übernimmt immer ein Notar. Änderungen oder Löschungen können nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen. Ein Grundpfandrecht bleibt also im Grundbuch, bis der Schuldner sämtliche Forderungen beglichen hat. Bei einer Grundschuld muss eine Löschung beantragt werden.

Was passiert mit dem Grundpfandrecht nach der Rückzahlung?

Die Hypothek ist direkt an einen spezifischen Baukredit gebunden. Daher erlischt eine Hypothek automatisch mit der vollständigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens. Ein separater Auftrag zur Löschung im Grundbuch ist dabei nicht erforderlich.

Die Grundschuld hingegen behält auch nach der Rückzahlung aller gesicherten Verbindlichkeiten ihre Gültigkeit. Eine Löschung im Grundbuch, inklusive der Zwangsvollstreckungsklausel, muss explizit beantragt werden. Nach Erhalt der Löschungsbewilligung der Bank beauftragt man einen Notar, der die Information an das Grundbuchamt weiterleitet, welches die endgültige Löschung vornimmt. Es ist jedoch nicht immer sinnvoll, die Grundschuld sofort löschen zu lassen. Bei einem Verkauf der Immobilie kann eine Abtretung der Grundschuld in Erwägung gezogen werden. Insbesondere, wenn der neue Eigentümer einen Baukredit benötigt, kann eine bestehende Grundschuld direkt übertragen werden.