Mietvertrag: Worauf Sie achten sollten

Worauf Sie Ihren Mietvertrag prüfen sollten

Besonders in Großstädten ist die Wohnsituation angespannt: Die Mieten steigen, es fehlt an Wohnraum und die Konkurrenz wird immer größer. Wenn Sie den Zuschlag für eine Wohnung bekommen haben, ist die Freude daher umso größer. Vergessen Sie bei all der Erleichterung und Vorfreude auf das neue Heim aber nie, dass Sie einen Mietvertrag zunächst prüfen müssen. Grundsätzlich sollten Sie immer darauf bestehen, dass alle Vereinbarungen auch schriftlich festgehalten werden. Auch die Schlüsselübergabe und der eigentliche Umzug in die neue Wohnung sollten immer erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrags stattfinden.

Um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass folgende Punkte im Mietvertrag stehen:

• Kontaktdaten des Vermieters und der Mieter:innen

Viele halten es vielleicht überflüssig, auch den Namen und die Anschrift des Vermieters auf dem Mietvertrag zu überprüfen; tatsächlich ist der Mietvertrag ohne diese Angaben aber ungültig. Zudem muss der Vertrag Name, Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsort und Personalausweisnummer aller künftigen Mieter:innen enthalten.

• Miethöhe

Der Vermieter muss in den Mietvertrag schreiben, wie viel er künftig für die Kaltmiete und die Nebenkosten verlangt. In den meisten Fällen darf die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Prüfen Sie daher, ob es sich um eine angemessene Miete handelt, die im Rahmen der ortsüblichen Preise liegt.

• Angaben zur Nutzung und Untervermietung

Vermieter haben grundsätzlich das Recht, eine betriebliche Nutzung der Wohnung vertraglich auszuschließen. In diesem Fall dürfen Sie Ihre Wohnung nicht als Gewerbefläche nutzen. Ihr Vermieter darf auch die Untervermietung der Wohnung verbieten. Prüfen Sie, ob solche Regelungen im Mietvertrag festgehalten wurden. Dürfen Sie untervermieten? Dürfen Sie Räume auch betrieblich nutzen? Diese Fragen sollten Sie sich unbedingt stellen, wenn Sie einen Mietvertrag vorgelegt bekommen. Ebenso sollten Sie prüfen, ob der Mietvertrag die Haltung von Haustieren ausschließt.

• Kündigungsfrist

Grundsätzlich darf ein Mietvertrag nicht befristet sein. Befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Umständen gültig, nämlich nur dann, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung angibt. Ein solcher Grund kann zum Beispiel der Eigenbedarf des Vermieters sein. Es gilt also: Der Mietvertrag ist unbefristet, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Befristung angesetzt wurde — und auch für eine Befristung muss ein ausreichender und gültiger Grund vorliegen.

In den meisten Fällen gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Achten Sie darauf, dass Ihr Vermieter auf diese Frist im Vertrag hinweist. In bestimmten Fällen kann auch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, eine solche Vereinbarung muss dann aber ebenfalls im Vertrag stehen.

• Nebenkostenabrechnung

Sie sollten unbedingt prüfen, welche Angaben zu den Nebenkosten in Ihrem Mietvertrag stehen. Ihr Vermieter muss angeben, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Prüfen Sie die Wohnfläche

Natürlich stehen im Mietvertrag auch Angaben zur Wohnung selbst. Diese sollten Sie unbedingt auf ihre Richtigkeit überprüfen, denn hier passieren häufig Fehler. Es kann passieren, dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde — geringe Abweichungen müssen Sie tolerieren. Sollten Sie jedoch feststellen, dass die Wohnung 15 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben wurde, können Sie von Ihrem Vermieter eine Mietminderung verlangen.  

Hierfür müssen Sie natürlich wissen, wie sich die Wohnfläche überhaupt berechnet.

• Was gehört zur Wohnfläche?

Mit “Wohnfläche” sind alle Flächen gemeint, die zum Wohnen genutzt werden können. Selbstverständlich gehören dazu:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Arbeitszimmer
• Küche und Bad

Wohnflächen sind aber zum Beispiel auch:

• Balkone und Terrassen
• Wintergärten

Folgende Einheiten gehören allerdings nicht zur Wohnfläche:

• Kellerräume
• Heizungsräume
• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Bodenräume

Komplizierter wird es bei Räumen mit Dachschrägen. Da eine Dachschräge die nutzbare Wohnfläche eines Raumes einschränkt, müssen Sie hier folgende Regeln befolgen:

• Ab einer Raumhöhe von zwei Metern wird der Raum mit Dachschräge zu 100 Prozent als Wohnfläche gewertet.
• Bei Räumen, deren Höhe mindestens einen Meter, aber weniger als zwei Meter beträgt, werden nur 50 Prozent zur Wohnfläche gezählt.
• Alle Räume mit weniger als einem Meter Höhe werden nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Grundsätzlich werden bei Wohn- und Nutzungsflächen die Flächen von Sockelleisten, festen Öfen sowie Einbaumöbeln berücksichtigt.

WG-Mietvertrag: Diese Optionen gibt es

Für viele sind Wohngemeinschaften oder WGs die ersten Wohnungen nach dem Auszug aus dem Elternhaus. Natürlich gibt es auch beim WG-Mietvertrag so einiges zu beachten. Grundsätzlich gelten aber auch für WGs die gleichen Regeln wie für jede andere Wohnung. Achten Sie also darauf, dass alle Angaben zur Wohnungsgröße, Miete und Nebenkosten auch im Mietvertrag stehen.

Allerdings gibt es bei WG-Mietverträgen auch einige Besonderheiten. Es gibt drei Möglichkeiten, wie ein Mietvertrag für eine WG aufgesetzt werden kann. Wir gehen alle drei Optionen Schritt für Schritt durch.

• Alle sind Hauptmieter:innen

Dieses Modell sieht vor, dass alle Mieter:innen den Mietvertrag unterschreiben. Somit haften alle Mieter:innen gemeinschaftlich für die Miete. Kündigungen müssen dann auch von allen Mieter:innen gemeinsam beschlossen werden. Wichtige Schreiben gehen ebenfalls an alle Mitglieder der Wohngemeinschaft.

• Es gibt nur eine Hauptmieterin bzw. einen Hauptmieter

Bei diesem Modell unterzeichnet nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag. Diese Person ist dann die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter und allein für die Miete verantwortlich. Es bleibt den Mieter:innen überlassen, wie sie eine eventuelle Rückzahlung oder Aufteilung der Miete regeln wollen — dem Vermieter ist jedoch nur jene Person die Miete schuldig, die auch den Mietvertrag unterzeichnet hat. In der Regel kann der Vermieter mitentscheiden, wie viele Personen als Untermieter:innen in der Wohnung leben — die Anzahl der Untermieter:innen sollte daher auch im Mietvertrag festgehalten werden.

• Alle Mieter:innen erhalten einen eigenen Mietvertrag

In dieser Variante unterzeichnen alle Mieter:innen einen eigenen Mietvertrag. Hierbei sollte festgehalten werden, dass nicht die gesamte Wohnung an eine Person vermietet wird, sondern ein einzelnes Zimmer zur eigenen Nutzung — ergänzend sollte das Recht auf die Nutzung des Flurs, der Küche und des Bads vertraglich eingeräumt werden. Tatsächlich wird dieses Modell nur sehr selten genutzt, da es für Vermieter einen zusätzlichen Aufwand bedeutet: Die Betriebskosten müssen bei dieser Option beispielsweise anteilsmäßig umgerechnet werden.

Mietvertrag möblierte Wohnung

Wenn der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung aufgesetzt wird, gelten im Grunde noch immer die gleichen Regeln für Vermieter und Mieter:innen. Sie sollten daher auch bei einem Mietvertrag für eine möblierte Wohnung die üblichen Angaben zur Wohnfläche und Nebenkosten prüfen.

Für eine bereits möblierte Wohnung in der Regel eine höhere Miete mithilfe des sogenannten Möblierungszuschlags verlangt — der Vermieter muss sich aber, genau wie bei einer unmöblierten Wohnung, an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Achten Sie daher darauf, dass die Miete im Mietvertrag nicht zu hoch angesetzt ist.

Wichtig: Vermieter müssen die Höhe des Möblierungszuschlags nicht unbedingt begründen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Zuschlag zu berechnen — im Mietvertrag muss daher nur der Gesamtpreis stehen.

Hat der Vermieter die Wohnung möbliert, kann er dadurch eine höhere Miete verlangen — gleichzeitig muss er aber auch für die Reparatur oder die Instandhaltung der Möbel sorgen. Wenn Ihr Vermieter also beispielsweise einen Kühlschrank als Teil der Wohnungseinrichtung mitvermietet, dann ist er für die Reparatur verantwortlich. Geht der Kühlschrank (oder ein anderes vermietetes Haushaltsgerät) kaputt, muss er es aus eigener Tasche ersetzen.

Sonderkündigungsrecht Mietvertrag

In der Regel müssen sich Vermieter und Mieter:innen an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten. Es gibt jedoch Ausnahmen: Unter bestimmten Umständen kann die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages durchgesetzt werden: Hierfür muss jedoch ein wichtiger Grund vorliegen.

Gründe, aus denen Mieter:innen von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, sind zum Beispiel:

• schwerer Mangel (beispielsweise undichte Gasleitungen)
• Der Zustand der Wohnung ist gesundheitsschädigend (zum Beispiel schwerer Schimmelbefall)
• Der Vermieter hat den Mietvertrag verletzt (und beispielsweise den Zutritt zur Wohnung verwehrt)

Sie können noch aus einem anderen Grund von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, nämlich bei Mieterhöhungen.

Mieterhöhungen lösen grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht aus. Die Mieter:innen können den Mietvertrag also vorzeitig beenden, wenn der Mieter in einem wirksamen Schreiben über einen Preisanstieg informiert. Sie haben zwei Monate nach Kenntnisnahme Zeit, der Erhöhung zu widersprechen und eventuell das Sonerkündigungsrecht zu nutzen.