Eigenbedarfskündigung – Wann und wie sie möglich ist
Vermieter:innen können eine Eigenbedarfskündigung nur bei tatsächlichem Bedarf aussprechen. Mieter:innen haben z.B. in Härtefällen die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen oder eine Ausgleichszahlung zu fordern. Wir erklären in diesem Artikel, welche Rechte & Pflichten es für Mieter:innen und Vermieter:innen bei Eigenbedarfskündigungen gibt.
Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung für Mieter:innen?
Vermieter:innen - also die Eigentümer:innen eines Mietobjekts – haben grundsätzlich das Recht, das Haus oder die Wohnung auch selbst zu nutzen. Dafür müssen sie ihre aktuellen Mieter:innen auf Eigenbedarf kündigen. Das bedeutet für die Mieter:innen in der Regel, dass sie ihre Mietwohnung verlassen müssen.
Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter:innen ein unangenehmes Ereignis, da sie in der Regel gezwungen sind, sich schnell eine neue Wohnung zu suchen. Jedoch haben Mieter:innen gewisse Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen bzw. diese zumindest auf Rechtmäßigkeit prüfen zu lassen. So müssen Vermieter:innen beispielsweise nachweisen können, dass die Wohnung tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt wird und dass keine andere Wohnung im Haus oder in der Umgebung zur Verfügung steht, die seinen Bedürfnissen entspricht.
In manchen Fällen haben Mieter:innen auch ein Recht auf eine angemessene Ausgleichszahlung, wenn sie durch die Eigenbedarfskündigung in erheblicher Weise beeinträchtigt werden. In jedem Fall sollten sich Mieter:innen bei einer Eigenbedarfskündigung rechtzeitig an einen Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht wenden, um ihre Rechte und Möglichkeiten zu prüfen.
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Eigenbedarfskündigung: Diese Bedingungen müssen erfüllt sein
#1: Eigenbedarf muss vorliegen:
Vermieter:innen müssen das Mietobjekt tatsächlich für sich selbst, ein Familienmitglied oder eine Person aus dem eigenen Haushalt benötigen. Die Wohnung für Freund:innen mithilfe einer Eigenbedarfskündigung frei zu machen, ist nicht zulässig.
#2: Unzumutbarkeit einer anderen Wohnung:
Vermieter:innen müssen zusätzlich darlegen, dass es ihnen nicht möglich ist, eine andere passende Wohnung zu finden.
#3: Es darf kein Härtefall entstehen:
Vermieter:innen müssen auf ihr Eigenbedarfsrecht verzichten, wenn dadurch ein Härtefall entsteht. Personen, die sehr alt sind oder sehr krank, können vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sein. Jedoch muss hier immer der Einzelfall berücksichtigt werden.
#4: Wahrung der Fristen:
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Je nach Mietdauer haben Mieter:innen drei bis neun Monate Zeit, um auszuziehen.
#5: Kein Missbrauch der Eigenbedarfskündigung:
Eine Kündigung auf Eigenbedarf darf nicht dafür missbraucht werden, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. In einem solchen Fall haben Mieter:innen relativ leichtes Spiel, die Unrechtmäßigkeit zu beweisen.
Können Mieter:innen gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen?
Grundsätzlich haben Mieter:innen das Recht, einer Eigenbedarfskündigung der Vermieter:innen zu widersprechen. Ein Widerspruch muss innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich bei der vermietenden Partei eingehen. Ein solcher Widerspruch muss jedoch begründet sein.
Gründe für einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung:
- Kündigung von Vermieter:innen nicht ausreichend begründet
- Mangelnde Wohnalternative für Mieter:in
- Härtefall aufgrund von Alter oder Krankheit der Mieter:innen
Wenn Vermieter:innen den Widerspruch der mietenden Partei nicht akzeptieren und auf die Kündigung bestehen, müssen Mieter:innen innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage Klage beim zuständigen Gericht erheben. In diesem Verfahren können Mieter:innen ihre Gründe für den Widerspruch erneut vorbringen und versuchen, die Kündigung abzuwenden. Außerdem können Vermieter:innen dazu verpflichtet werden, im Detail darzulegen, dass sie die Wohnung tatsächlich für den eigenen Bedarf benötigen.
So läuft eine Eigenbedarfskündigung ab
- Schriftliche Eigenbedarfskündigung geht bei Mieter:innen ein
- Möglicher Widerspruch der mietenden Partei
- Evtl. Gerichtsverfahren, in welchem Rechtmäßigkeit geprüft wird
- Auszug der Mieter:innen
Häufige Fragen zum Thema “Eigenbedarfskündigung”
Kann ich eine Ausgleichszahlung im Fall einer Eigenbedarfskündigung verlangen?
Im Falle einer Eigenbedarfskündigung haben Mieter:innen grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung, da der Vermieter das Mietverhältnis aus einem gesetzlich anerkannten Grund beendet. Allerdings können Mieter:innen zum Beispiel dann eine Ausgleichszahlung verlangen, wenn die vermietende Partei bei der Auswahl der betroffenen Mieter:innen eine besondere soziale Rücksichtnahme hätte walten lassen müssen, dies jedoch nicht getan hat. In diesem Fall könnten Mieter:innen eine sogenannte Härtefallklausel geltend machen und eine Ausgleichszahlung verlangen.
An wen darf die Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung abgegeben werden?
Eigenbedarf besteht nur, wenn die Wohnung an Ehegatt:innen, eingetragene Lebenspartner:innen, Kinder, Eltern oder Geschwister vergeben werden soll. Für alle weiteren Personen ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig.
Kann eine Eigenbedarfskündigung rückwirkend ungültig werden, wenn der Eigenbedarf kurze Zeit später wegfällt?
Es gibt keine Regelung, welche eine Eigenbedarfskündigung rückwirkend für unzulässig erklärt, wenn Vermieter:innen oder ihre Angehörigen kurze Zeit später aus der Wohnung wieder ausziehen. Die Rechtmäßigkeit wird immer zum Zeitpunkt der Kündigung geprüft. Jedoch kann eine Eigenbedarfskündigung angefochten werden, wenn sich herausstellt, dass Vermieter:innen die Wohnung nur für sehr kurze Zeit benötigen werden und dies bereits im Vorfeld absehen konnte.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte