Räumungsklage: Wie kann ich mich als Mieter erfolgreich verteidigen?

Was ist eine Räumungsklage & wann wird sie eingereicht?

Bei einer Räumungsklage handelt es sich um ein gerichtliches Mittel, um Mieter aus einer Wohnung oder einem Haus zu klagen. Eine Räumungsklage wird in der Regel dann eingereicht, wenn

• der Mieter nicht zahlt,
• Vertragsbruch begeht (u.a. Verletzung der Hausordnung),
• die Wohnung gar nicht mehr bewohnt,
• oder der Vermieter einen berechtigten Eigenbedarf anmeldet.

Der Mieter hat das Recht, sich gegen die Räumungsklage zu verteidigen und seine Rechte vor Gericht geltend zu machen. Wenn die Gründe des Vermieters nicht ausreichen und er die strengen gesetzlichen Anforderungen der Klage nicht erfüllt sind, hat ein Vorgehen sehr gute Erfolgschancen.

Wann ist eine Räumungsklage berechtigt?

Eine Räumungsklage ist erst berechtigt, wenn sie auf einer rechtlichen Grundlage beruht und ordnungsgemäß vor Gericht eingereicht wurde. Der Vermieter muss nachweisen, dass der Mieter eine bestimmte Verpflichtung verletzt hat. An dieser Stelle gelten strenge Vorgaben und Anforderungen, die es zu beachten gilt:

• Vorliegen eines wirksamen Mietvertrags
• Es braucht einen berechtigten Kündigungsgrund
• Wirksame Kündigung des Mietvertrags unter Erfüllung aller gesetzlichen Anforderungen
• Es muss eine angemessene Frist zur Räumung enthalten sein
• Der schriftliche Räumungstitel muss vorliegen

Wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Allerdings sind auch weitere Einzelfaktoren zu beachten, um zu beantworten, wann eine Räumungsklage berechtigt ist und wann nicht.

Vor allem bei der Beantwortung, wann tatsächlich ein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt, wird immer wieder vor deutschen Gerichten, ausdiskutiert. Da es sich immer um Einzelfallentscheidung handelt, lohnt es sich immer eine kostenlose Ersteinschätzung einzuholen.

Wie kann mich gegen eine Räumungsklage verteidigen?

Um eine Räumungsklage abzuwenden oder aufzuschieben, gibt es mehrere Möglichkeiten. Im Regelfall gilt immer zu prüfen, ob ein Härtefall vorliegt. Von einer unbilligen Härte für den Mieter muss ausgegangen werden, wenn der Mieter aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen nicht umziehen kann. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn eine Schwangerschaft bevorsteht oder der Mieter psychisch krank ist.

Um den Mieter zu schützen, eignen sich folgende Verteidigungsstrategien:

• Einreichung Räumungsschutzklage bei Vorliegen der gerichtlichen Aufforderung
• Härtefallantrag
• Prüfung, ob die Kündigung wirksam ist
• Bezahlung der offenen Forderungen
• Prüfung des Mietvertrags auf Fehler, welche diesen unwirksam machen
• ….

Wenn Sie sich gegen eine Räumungsklage verteidigen müssen, sollten Sie so schnell wie möglich rechtlichen Beistand suchen, um Ihre Erfolgschancen bei einem Vorgehen zu maximieren.

Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage?

Das Verfahren einer Räumungsklage kann je nach Fall zwischen einigen Monaten und mehr als einem Jahr dauern. Der Ablauf einer Räumungsklage in Deutschland ist in der Regel wie folgt:

Abmahnung: In vielen Fällen erfolgt vor einer Räumungsklage eine Abmahnung durch den Vermieter. In dieser wird der Mieter aufgefordert, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden oder bestimmte Verhaltensweisen zu ändern.

Kündigung: Wenn die Abmahnung keine Wirkung zeigt oder ein schwerwiegender Kündigungsgrund vorliegt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Hierbei müssen gesetzliche Kündigungsfristen und -gründe eingehalten werden.

Räumungsklage: Wenn der Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. In der Klageschrift müssen die Gründe für die Räumung sowie der Räumungsanspruch des Vermieters dargelegt werden.

Gerichtsverfahren: Im Gerichtsverfahren prüft das Gericht die rechtlichen und tatsächlichen Fragen des Falles. Der Mieter hat die Möglichkeit, sich durch einen Anwalt vertreten zu lassen und gegen die Räumungsklage zu verteidigen. Es kann zu einer mündlichen Verhandlung kommen, bei der Zeugen und Sachverständige angehört werden können.

Urteil: Nach Abschluss des Verfahrens ergeht ein Urteil. Wenn das Gericht der Räumungsklage statt gibt, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Der Mieter wird dann aufgefordert, die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen. Wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt, kann der Vermieter die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher beantragen.

Welche Fristen sind bei einer Räumungsklage zu beachten?

Eine Räumungsklage kann erst dann eingereicht werden, wenn die Mieter trotz rechtsgültiger Kündigung nicht aus der Wohnung ausziehen. Je nach Kündigungsgrund und persönlichen Umstands des Mieters kann die Kündigung entweder fristlos oder auch unter Einhaltung einer gesetzten Frist erfolgen. Die reguläre Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Um auf Nummer sicherzugehen sollten Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen.  

Nach Ablauf der Kündigungsfrist wird die Räumungsklage zugestellt. Der Mieter hat dann in der Regel zwei Wochen Zeit, um auf die Klage zu reagieren. Wird der Räumungsklage stattgegeben, muss der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die Wohnung oder das Haus räumen. Die Räumungsfrist beträgt in der Regel etwa sechs Wochen, kann aber je nach Einzelfall variieren.

Zählt man alle Fristen zusammen und bedenkt die Wartefristen am Gericht, nimmt ein Räumungsklageverfahren zwischen einem halben und einem Jahr in Anspruch. Gegebenenfalls kann ein Vorgehen aber auch weitaus länger andauern, wenn persönliche Umstände des Mieters ein längeres Verfahren notwendig machen.

Was gibt es für Vermieter bei der Räumungsklage zu beachten?

Wenn der Mieter seine Mietzahlungen nicht leistet oder anderweitig gegen den Mietvertrag verstößt, sollte Sie als Vermieter zunächst versuchen, das Problem auf außergerichtlichem Wege zu lösen. Wenn jedoch keine Einigung möglich ist, sieht sich in der Regel dazu angehalten, eine Räumungsklage zu erheben.

Sie sehen aber: der Erfolg einer Räumungsklage hängt von vielen, einzelnen Faktoren ab. Sie als Vermieter können eine Räumungsklage nur unter bestimmten Umständen einreichen und müssen bestimmte Schritte befolgen. Währen dieses gesamten Prozesses, unterstützen wir Sie auch als Vermieter.