Die Grundschuld: Alles, was Sie wissen müssen

Was bedeutet „Grundschuld“?

Die Grundschuld ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht und bezieht sich auf ein Sicherungsmittel für eine Geldforderung, die an ein bestimmtes Grundstück gebunden ist. Sie wird häufig von Kreditinstituten genutzt, um eine Absicherung für einen Immobilienkredit zu erhalten. Die Grundschuld wird in das Grundbuch des betreffenden Grundstücks eingetragen und bleibt bestehen, unabhängig davon, ob die zugrundeliegende Schuld beglichen wurde oder nicht. Sie kann daher wiederholt als Sicherheit für verschiedene Darlehen herangezogen werden.

Wie unterscheidet sich die Grundschuld von einer Hypothek und was sind die Vor- und Nachteile?

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gekoppelt, sondern besteht unabhängig davon fort. Dies macht die Grundschuld flexibler und sie ist in Deutschland das am häufigsten genutzte Mittel zur Sicherung von Immobilienkrediten. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners hat der Gläubiger das Recht, das belastete Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um seine Forderungen zu begleichen.

Vorteile

• Flexibilität: Im Gegensatz zu einer Hypothek, die direkt an eine spezifische Schuld gebunden ist, besteht eine Grundschuld unabhängig von der zugrunde liegenden Schuld. Sie kann daher auch nach Tilgung des ursprünglichen Kredits weiterhin als Sicherheit für zukünftige Darlehen dienen.
• Sicherheit für den Kreditgeber: Die Grundschuld bietet dem Kreditgeber eine hohe Sicherheit. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann der Kreditgeber das Grundstück zwangsversteigern lassen, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.
• Zugang zu besseren Kreditkonditionen: Die Sicherheit, die eine Grundschuld dem Kreditgeber bietet, kann es dem Kreditnehmer ermöglichen, Zugang zu günstigeren Kreditkonditionen zu erhalten, wie z.B. niedrigere Zinssätze.
• Keine Löschung notwendig: Im Gegensatz zur Hypothek muss eine Grundschuld nicht gelöscht werden, wenn das zugrunde liegende Darlehen getilgt ist. Dies spart sowohl Zeit als auch Kosten für Löschung und erneute Eintragung bei späterer Kreditaufnahme.
• Verkauf der Immobilie: Bei einem Verkauf der Immobilie kann die Grundschuld auf den Käufer übertragen werden, wenn dieser einverstanden ist. Dies kann die Attraktivität des Grundstücks für potenzielle Käufer erhöhen, die selbst eine Finanzierung suchen.

Nachteile

• Risiko der Zwangsversteigerung: Wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Kreditgeber das belastete Grundstück zwangsversteigern lassen, um seine Forderungen zu begleichen.
• Dauerhafte Verpflichtung: Einmal im Grundbuch eingetragen, besteht die Grundschuld fort, auch wenn das zugrunde liegende Darlehen getilgt wurde. Das bedeutet, dass das Grundstück dauerhaft belastet bleibt, was sich auf zukünftige Verkaufs- oder Finanzierungsmöglichkeiten auswirken kann.
• Kosten: Die Eintragung und Löschung einer Grundschuld im Grundbuch verursachen Kosten. Zudem fallen Notargebühren für die Beurkundung der Grundschuldbestellung an.
• Komplexität: Der Prozess der Eintragung, Übertragung und Löschung einer Grundschuld kann komplex sein und erfordert in der Regel die Dienste eines Notars und möglicherweise auch eines Rechtsanwalts.
• Verkauf der Immobilie: Beim Verkauf der Immobilie kann die Grundschuld den Preis beeinflussen, da sie eine finanzielle Verpflichtung darstellt, die auf den Käufer übergehen kann.

Grundschuld im Grundbuch eintragen: Welche Schritte sind notwendig?

Die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch ist ein mehrstufiger Prozess und erfordert in Deutschland die Beteiligung eines Notars. Hier sind die grundlegenden Schritte:

• Kreditvertrag: Zuerst muss ein Kreditvertrag zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer abgeschlossen werden, in dem die Bedingungen des Darlehens festgelegt sind.
• Bestellung der Grundschuld: Der nächste Schritt ist die Bestellung der Grundschuld. Dies erfordert die Ausarbeitung einer Grundschuld[…]bestellungsurkunde durch einen Notar, in der die Details der Grundschuld, einschließlich ihrer Höhe und des betroffenen Grundstücks, festgelegt sind. Der Kreditnehmer muss die Grundschuld[…]bestellungsurkunde in Anwesenheit des Notars unterzeichnen.
• Eintragung ins Grundbuch: Nach Unterzeichnung der Grundschuld[…]bestellungsurkunde beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.

Grundschuld eintragen: Welche Kosten entstehen?

Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld setzen sich in der Regel aus mehreren Teilen zusammen:

• Notargebühren: Die Gebühren für die Dienstleistungen des Notars sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Sie umfassen die Ausarbeitung der Grundschuld[…]bestellungsurkunde und die Beantragung der Eintragung im Grundbuch.
• Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls Gebühren für die Eintragung der Grundschuld. Diese Gebühren variieren je nach Bundesland und Höhe der Grundschuld.
• Weitere Kosten: Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn z.B. ein Rechtsanwalt zur Beratung hinzugezogen wird.

Wie wirkt sich eine Grundschuld auf den Marktwert einer Immobilie aus und was passiert mit der Grundschuld, wenn das Objekt verkauft wird?

Eine Grundschuld kann den Marktwert einer Immobilie indirekt beeinflussen, da sie eine finanzielle Belastung darstellt, die potenzielle Käufer berücksichtigen müssen.

Wenn ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist, muss der Käufer entweder bereit sein, diese Belastung zu übernehmen, oder der Verkäufer muss die Grundschuld vor dem Verkauf tilgen. Eine bestehende Grundschuld kann potenzielle Käufer abschrecken oder dazu führen, dass sie einen niedrigeren Preis verlangen, um das Risiko der Übernahme der Grundschuld zu kompensieren.

Was mit der Grundschuld beim Verkauf der Immobilie geschieht, hängt von den spezifischen Umständen des Verkaufs ab:

• Übertragung der Grundschuld auf den Käufer: Wenn der Käufer einverstanden ist, kann die Grundschuld auf ihn übertragen werden. In diesem Fall bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, und der Käufer wird zum neuen Schuldner. Das ist häufig der Fall, wenn der Käufer die Immobilie auch durch ein Darlehen finanziert.
• Tilgung und Löschung der Grundschuld: Wenn der Verkäufer den ausstehenden Kredit vollständig zurückzahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden. Dies erfordert in der Regel die Zustimmung des Kreditgebers, die Bezahlung aller ausstehenden Schulden und die Begleichung aller damit verbundenen Kosten, einschließlich der Gebühren für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch.
• Teilweise Tilgung und Übertragung: In einigen Fällen könnte der Verkäufer einen Teil des Kredits tilgen und der Rest könnte auf den Käufer übertragen werden.

Grundschuld löschen: Ist das möglich?

Wenn er den Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt hat, hat der Kreditnehmer das Recht, vom Darlehensgeber die Löschung der Grundschuld einzufordern. Nach der Löschung ist die Immobilie wieder unbelastet. Bei Bedarf kann in der Zukunft eine neue Grundschuld eingetragen werden.

Bleiben die Schulden bestehen, gibt es zwei Varianten: Die alte Grundschuld kann bei einer Umschuldung und einem damit verbundenen Wechsel zu einem anderen Darlehensgeber aus dem Grundbuch gelöscht werden. Anschließend kann dann eine neue Grundschuld für den neuen Kreditgeber eingetragen werden. Oder es kann eine Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch vom alten Kreditgeber zum neuen Kreditgeber vorgenommen werden. Da die Umschreibung günstiger ist, wird meistens diese Variante gewählt.