Forward Darlehen – So sichert man sich Zinsen für die Zukunft
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aktuelle Zinsen für einen zukünftigen Kredit sichern, den Sie erst in ein paar Jahren brauchen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn Sie glauben, dass die Bauzinsen steigen werden. Sie verpflichten sich dann allerdings auch, diesen Kredit abzunehmen. Möchten Sie den Kredit nicht mehr, wenn es so weit ist, müssen Sie eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.
Was ist ein ForwardDarlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Kredit, den Sie bereits heute abschließen, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nehmen. Üblicherweise wird ein Forward-Darlehen genutzt, um sich die aktuellen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern, die erst in einigen Monaten oder Jahren fällig wird. In der Regel beträgt die Vorlaufzeit bei einem Forward-Darlehen zwischen sechs und 66 Monaten.
Beim Abschluss eines Forward-Darlehen vereinbaren Sie mit Ihrer Bank die Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung. Dabei legen Sie unter anderem den Zinssatz, die Höhe des Darlehens und die Laufzeit fest. Das Forward-Darlehen selbst funktioniert wie eine Finanzierung ohne Vorlaufzeit. Es muss lediglich ein Forward-Aufschlag für die Sicherung der Zinskonditionen bezahlt werden.
ForwardDarlehen: Vor- und Nachteile
Wer künftig eine Immobilie erwerben möchte oder eine Anschlussfinanzierung für eine bestehende Immobilie benötigt, sollte gründlich Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens überdenken. Kurz gesagt, ist ein solcher Kredit für all die Menschen von Vorteil, die gerne Planungssicherheit haben und heute bereits die finanzielle Belastung eines Darlehens kalkulieren möchten. Diese Sicherheit kostet etwas mehr als ein Darlehen zu aktuellen Marktkonditionen. Ist Ihnen dagegen die Flexibilität wichtig, Job, Wohnort oder Nutzung der Immobilie schnell ändern zu können, schränkt Sie ein Forward-Darlehen ein.
Vorteile
- Möglichkeit, aktuelle Zinsen für zukünftige Anschlussfinanzierung sichern
- Höhere Planungssicherheit
- Kein Risiko der Kündigung des Darlehens durch die Bank
Nachteile
- Kredit ist in der Regel teurer
- Zinsen können sich in beide Richtungen entwickeln
- Mangelnde Flexibilität bei Änderung des Wohnorts, der Nutzung der Immobilie oder des Jobs
- Nichtabnahmeentschädigung, wenn Sie den Kredit dann nicht mehr möchten
Was kostet ein ForwardDarlehen?
Die Kosten eines Forward-Darlehen können je nach Anbieter und Höhe des Darlehens unterschiedlich ausfallen. Üblicherweise berechnet die Bank eine sogenannte Forward-Prämie, die sich aus dem aktuellen Zinssatz und der Vorlaufzeit bis zum Abruf des Darlehens ergibt. Diese Prämie wird auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen und in der Regel ab Auszahlung des Darlehens fällig.
| aktueller Zinssatz in % |
Vorlauf in Monaten |
Ende der alten Finanzierung |
Zinsaufschlag gesamt |
festgeschriebener Zinssatz in % |
| 3,6 | 12 | Mai 2024 | 0 | 3,6 |
| 3,6 | 24 | Mai 2025 | 0,1-0,15 | 3,7-3,75 |
| 3,6 | 36 | Mai 2026 | 0,2-0,25 | 3,8-3,85 |
Forward-Darlehen - Annehmen oder nicht?
Nicht selten wird ein Forward-Darlehen als eine nette Option dargestellt, die man je nach Zinsniveau annehmen kann oder auch nicht. Jedoch ist auch ein Forward-Darlehen ein bindender Darlehensvertrag, den Sie mit einem Kreditinstitut eingehen. Kommt nun der Zeitpunkt, an dem der Kreditvertrag zum gesicherten Zins starten würde, bist du in der Regel gezwungen, diesen auch anzunehmen– unabhängig davon, wie deine persönliche Situation gerade ist und wie hoch das allgemeine Zinsniveau steht.
Im Idealfall sind die Leitzinsen und dem zur Folge auch die Zinsen für Annuitätendarlehen stark angestiegen, sodass es eine lohnenswerte Entscheidung war, das Forward-Darlehen abzuschließen. Jedoch kann es auch dazu kommen, dass in der Zwischenzeit das Zinsniveau stagniert hat oder sogar gesunken ist, sodass ein neuer Darlehensvertrag lukrativer für Sie scheint. Beachten Sie jedoch, dass das Kreditinstitut eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen wird, wenn Sie sich doch gegen das Forward-Darlehen entscheiden.
So hoch ist die Nichtabnahmeentschädigung
Die Tatsache, dass eine Nichtabnahmeentschädigung fällig wird, wenn Sie keinen Kredit zum gesicherten Niveau Ihrer Bank abnehmen, ist vertraglich vereinbart und im Vorfeld bekannt. Die Nichtabnahmeschädigung soll dem Kreditgeber die Kosten ausgleichen, die ihm durch die Nichtabnahme des Darlehens entstehen, wie z.B. Kosten für die Absicherung des Zinssatzrisikos.
Die Höhe dieser Gebühr richtet sich häufig nach der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz des Forward-Darlehen und dem aktuellen Marktzins. Dieser Wert wird mit dem Darlehensbetrag und der Restlaufzeit multipliziert. Die Differenz zwischen den beiden Zinssätzen kann als Entschädigung für den Kreditgeber angesehen werden, da er das Geld zu einem niedrigeren Zinssatz als dem vereinbarten Zinssatz anlegen muss.
Beispiel
Angenommen, ein Kreditnehmer oder eine Kreditnehmerin hat ein Forward-Darlehen über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 3,5% abgeschlossen, das in einem Jahr ausgezahlt werden soll. Wenn der aktuelle Marktzins für vergleichbare Kredite bei 2,5% liegt, beträgt die Differenz zwischen den beiden Zinssätzen 1%. Die Nichtabnahmeschädigung könnte dann wie folgt berechnet werden:
Nichtabnahmeschädigung = (Darlehensbetrag x Restlaufzeit in Jahren) x (vereinbarter Zinssatz - Marktzins)
= (200.000 Euro x 1 Jahr) x (3,5% - 2,5%)
= 20.000 Euro
In diesem Fall würde der Kreditgeber eine Nichtabnahmeschädigung von 20.000 Euro verlangen, wenn der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin das Darlehen nicht abnimmt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die genaue Berechnung der Nichtabnahmeschädigung von verschiedenen Faktoren abhängen kann und im Vorfeld vertraglich vereinbart werden muss.
Häufige Fragen zum Thema “Forward Darlehen”
Muss ich bereits etwas bezahlen, bevor das Forward-Darlehen ausgezahlt wird?
In der Regel verlangen Kreditinstitute keine Bereitstellungszinsen in der Vorlaufzeit. Sollte sich die Abnahme des Darlehens verzögern, gibt es auch bei Forward-Darlehen eine Kulanzzeit, in der ebenfalls noch keine Bereitstellungszinsen bezahlt werden müssen.
Was unterscheidet ein „echtes“ von einem „unechten“ Forward-Darlehen?
Bei einem „unechten“ Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist ab Vertragsunterzeichnung zu laufen. Bei 10-jähriger Zinsbindung blieben Kreditnehmer:innen bei drei Jahren Vorlaufzeit also nur sieben Jahre Zinssicherheit. Ein „echtes“ Forward-Darlehen dagegen verspricht Zinsbindung ab dem Moment der Kreditabnahme. De facto haben Kreditnehmer:innen also Zinsbindung über die drei Jahre Vorlaufzeit und 10 Jahre nach Kreditabnahme - in der Summe also 13 Jahre einen gesicherten Zinssatz.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte