Mietminderung – Bei diesen Mängeln dürfen Sie die Miete kürzen

Wann darf eine Miet­minderung er­folgen?

Mit Unterschrift des Mietvertrags einigen sich Mieter:innen und Vermieter:innen auf einen vertraglich geschuldeten Zustand eines Mietobjekts. So legt der Mietvertrag beispielsweise fest, ob sich in der Wohnung eine Einbauküche befindet oder ein Kellerabteil verfügbar ist. Kommt es nun innerhalb der Wohnung zu einem Mangel oder dem Fehlen bestimmter Eigenschaften, die laut Mietvertrag versprochen wurden, haben Mieter:innen ein Recht auf eine Mietminderung.

Wann und wie eine Mietminderung durchzusetzen ist, legt der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fest. Hier wird erklärt, dass die Miete um bis zu 100 % gemindert werden kann, wenn das Mietobjekt nicht mehr uneingeschränkt genutzt werden kann. Eine Mietminderung kann allerdings nur durchgesetzt werden, wenn

• Vermieter:innen durch eine Mängelmeldung über das Problem in Kenntnis gesetzt wurden,
• der Mangel nicht unerheblich ist und
• ausgeschlossen werden kann, dass dieser von den Mieter:innen selbst verursacht wurde.

Findet sich in der Wohnung Schimmel oder kommt es zu regelmäßigen Ruhestörungen aufgrund von Baulärm, qualifizieren sich Mieter:innen häufig bereits für eine Mietminderung. Auch ein längerfristiger Ausfall der Heizung stellt laut § 536 einen Grund dar, die Miete zu kürzen. Um wie viel die Miete gekürzt wird, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Jedoch können sogenannte Mietminderungstabellen eine Orientierungshilfe darstellen.

Diese Gründe recht­fertigen eine Miet­minderung

Es gibt zahlreiche Situationen, in denen es Mieter:innen erlaubt ist, eine Mietminderung durchzuführen bzw. die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen. Sobald der vertragsmäßige Gebrauch eines Mietobjekts nicht mehr gewährleistet ist, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Jedoch ist jede gekürzte Miete eine Einzelfallentscheidung, bei der teilweise die Art und der Umfang des Mangels genau geprüft werden müssen.

Da Schimmel in der Wohnung ein Gesundheitsrisiko darstellt, darf die Miete unter bestimmten Umständen gemindert werden. Hierbei muss jedoch ausgeschlossen werden, dass die Schimmelbildung selbstverschuldet entstanden ist – z. B. durch falsches oder fehlendes Lüften. Insbesondere bei Schimmel kann dies nicht immer endgültig geklärt werden. Deshalb müssen häufig Expert:innen zu Rate gezogen werden, um die Ursache für die Schimmelbildung und die Art des Pilzes zu erkennen.

Da Schimmel zu schweren gesundheitlichen Problemen führen kann, sollte dieser sofort Vermieter:innen gemeldet werden, damit die Entfernung in die Wege geleitet werden kann. Solange der Schimmel nicht beseitig ist, können Mieter:innen eine Mietminderung wegen Schimmelbefall von bis zu 100 % rechtfertigen.

Im Falle einer Plage von Mäusen, Kakerlaken oder anderen Tieren muss vorerst ausgeschlossen werden, dass Ihr Verhalten den Befall begünstigt hat. Denn Ungeziefer und Nagetiere können durch Müll und andere Unordnung angezogen werden. Liegt die Schuld jedoch nicht bei Ihnen, können Sie die Miete um bis zu 100% mindern, da bei Tier- oder Ungezieferbefall Mietobjekte in der Regel unbewohnbar werden.

Laut Mietvertrag schulden Vermieter:innen ihren Mieter:innen vertraglich definierte Eigenschaften, die eine Wohnung vorweisen muss. Hierzu zählt auch, dass ein Mietobjekt zwischen Oktober und April auf mindestens 20 Grad erhitzt werden kann. Fällt nun die Heizung über einen längeren Zeitraum – mehr als wenige Tage – aus, ist eine Mietminderung zulässig.

Bei Lärmbelästigung ist die Frage, ob eine Mietminderung zulässig ist, etwas schwerer zu beantworten, da Menschen sehr unterschiedlich auf bestimmte Geräusche reagieren. Bei Kinderlärm dürfen Mieter:innen in der Regel die Miete nicht mindern. Befindet sich die Wohnung jedoch direkt oberhalb einer Diskothek oder einer Gaststätte, kann eine Mietminderung unter bestimmten Umständen zulässig sein. Auch ein neu aufgestellter Glascontainer direkt vor dem Schlafzimmerfenster kann die Kürzung einer Miete rechtfertigen.

Ähnlich wie bei Lärm werden auch Gerüche sehr unterschiedlich wahrgenommen. Bei starkem Gestank, wie Müllgeruch, Zigarettenrauch oder Industriegerüchen, können Mieter:innen eine Mietminderung durchsetzen. Doch auch hier muss Vermieter:innen vorerst die Möglichkeit gegeben werden, die Geruchsquelle zu beseitigen.

Kam es in Ihrer Wohnung zu einem Wasserschaden, welcher nicht von Ihnen verschuldet wurde, kann eine Mietminderung von bis zu 100 % zulässig sein. Hier hängt die Höhe der Mietkürzung davon ab, wie groß die Beeinträchtigung innerhalb Ihres Mietobjekts tatsächlich ist. Ist lediglich eine kleine Ecke etwas feucht geworden, darf die Miete höchstens minimal gekürzt werden. Tropft dagegen Wasser in Ihrem Schlafzimmer von der Decke, sodass dieses Zimmer nicht bewohnbar ist, kann es sein, dass Sie die gesamte Nettokaltmiete einbehalten können.

Auch der Ausfall von Warmwasser kann Sie dazu berechtigen, die Miete zu kürzen. Sollte das warme Wasser nur für wenige Stunden ausfallen, sollten Sie sich überlegen, ob Sie deswegen bereits eine Mietminderung durchsetzen möchten. Zudem müssen Sie dem/der Vermieter:in, die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben. Jedoch haben bereits gefällte Gerichtsurteile gezeigt, dass bei einem Warmwasserausfall im Winter über mehrere Tage eine Minderungsquote von bis zu 70 % rechtfertigt.

Ist eine gewisse Ausstattung, welche laut Mietvertrag versprochen wurde, nicht vorzufinden, kann das recht schnell eine Mietminderung rechtfertigen. So kann bereits eine lose oder defekte Steckdose oder ein nicht nutzbarer Balkon eine gekürzte Miete zulässig machen. Wurde beispielsweise vertraglich festgelegt, dass Ihnen ein Kellerabteil oder ein Parkplatz zur Verfügung steht, darf die Miete bei Abwesenheit dieser Eigenschaften gemindert werden. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt stets davon ab, wie sehr die Tauglichkeit der Wohnung durch die fehlende Eigenschaft eingeschränkt wird.

Miet­minderung: So gehen Sie vor

Ein Mangel in der Wohnung ist in vielerlei Hinsicht eine unangenehme Sache. Zum einen ist es ärgerlich, ohne Warmwasser, Heizung oder mit Schimmel an den Wänden leben zu müssen, zum anderen scheuen viele Mieter:innen die Konfrontation mit ihren Vermieter:innen. Wir erklären Ihnen, wie Sie am besten vorgehen:

In dieser Höhe darf die Miete gekürzt werden

Eine Mietminderung muss in der Regel von Mieter:innen initiiert werden. Jedoch fällt es vielen Personen schwer, selbstständig abzuschätzen, in welcher Höhe die Miete gekürzt werden kann. Für diesen Fall gibt es Mietminderungstabellen, welche eine Hilfestellung darstellen, eine adäquate Mietminderung zu wählen. Diese Tabellen richten sich nach Gerichtsurteilen, in denen darüber entschieden wurde, wie stark die Beeinträchtigung und somit wie hoch die Minderungsquote ausfallen kann.

Zwar bleibt jede Mietminderung eine Einzelfallentscheidung, jedoch orientieren sich Gerichte oft an bereits gefällten Urteilen. Diese besagten z. B., dass Kinderlärm kein Grund für eine Mietminderung sei. Und haben Sie in Ihrer Stadtwohnung eine Mäuseplage, dürfen Sie die Miete um ganze 100% kürzen.

So melden Sie einen Mangel

Den vorhandenen Mangel oder die fehlende Eigenschaft des Mietobjekts bei Vermieter:innen zu melden, ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer Mietkürzung. Denn erst wenn der/die Vermieter:in über das Problem informiert wurde und Gelegenheit hatte, den Mangel zu beseitigen, dürfen Sie eine verminderte Miete bezahlen.

Folgende Dinge sind bei der Meldung eines Mangels wichtig:

• Mängelanzeige verfassen (Hier Musterbrief kostenfrei herunterladen)
• Mangelmeldung idealerweise per Einschreiben versenden
• Vermieter:in einige Tage Zeit geben, um auf Mängelanzeige zu reagieren
• Mangel anhand von Mietminderungstabellen vergleichen und entsprechend Höhe der Beeinträchtigung festlegen