Maklerprovision und Halbteilungsgrundsatz: beim „Doppelmakler“ zahlt der Käufer nur, wenn der Verkäufer auch (dasselbe) zahlt

Mit Urteil vom 21. März 2024 (Az.: I ZR 185/22) hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem sog. Doppelmakler zu befassen. Ein Doppelmakler beansprucht sowohl vom Verkäufer einer Immobilie, wie auch vom Käufer eine Provision.

Inhalt

In jenem Fall hatte der Makler ein Exposé für eine Immobilie des Verkäufers erstellt, in welchem darauf hingewiesen war, dass Verkäufer und Käufer jeweils eine Provision von 3,57% zu zahlen haben. Da der Käufer die Provision nicht bezahlte, klagte der Makler diese gegen den Käufer ein. Der Käufer forderte vom Makler unter anderem die Offenlegung des Maklervertrages mit dem Verkäufer. Der Makler teilte zwar das Datum des Maklervertrages, den Provisionssatz, die Rechnungsstellung und den Geldeingang mit. Unterlagen dazu legte er aber nicht vor, wie er auch den Maklervertrag nicht zur Verfügung stellte.

Der BGH wies die Klage des Maklers als „derzeit unbegründet“ zurück. Der Käufer muss die Provision solange nicht bezahlen, wie der Makler nicht einen Vertrag mit dem Verkäufer vorlegt, der den Vorgaben der §§ 656a ff BGB entspricht.

Zum Hintergrund

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Es ist also ausgeschlossen, (wirksam) einen solchen Vertrag abzuschließen, ohne dass er auch entsprechend dokumentiert wäre. Ist der Käufer ein Verbraucher, müssen die §§ 656c und 656d beachtet werden. Nach § 656c BGB ist es zwar grundsätzlich möglich, dass ein Makler als „Doppelmakler“ auftritt und sowohl vom Verkäufer, wie auch vom Käufer (Verbraucher) eine Provision beansprucht. Das setzt aber voraus, dass „sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten“, also eine jeweils identische Provision bezahlen. Verstößt der Makler dagegen, indem er Verträge mit unterschiedlichen Provisionssätzen abschließt, ist der Maklervertrag insgesamt unwirksam und somit überhaupt keine Provision geschuldet. Eine bereits bezahlte Provision kann zurückgefordert werden.

Unwirksam sind also insbesondere Maklerverträge bei denen die eine Seite eine höhere Provision bezahlen soll, als die andere Seite oder bei denen beispielsweise nur der Käufer eine Provision bezahlen soll, während der Makler für den Verkäufer unentgeltlich tätig wird. Auch ein nachträglicher Erlass wirkt sich auf beide Seiten aus. Das heißt, dass auch die Provision für den Käufer entfällt, wenn im Nachhinein der Makler dem Verkäufer dessen Provision erlässt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Käufer anscheinend Zweifel, ob sich der Makler an diese Regeln gehalten hat und verweigerte die Zahlung unter Verweis darauf, erst einmal den Maklervertrag mit dem Verkäufer einsehen zu wollen. Der Umstand, dass sich rechtlich darüber gestritten wurde, ob der Käufer überhaupt einen Anspruch auf die Vorlage des Vertrages mit dem Verkäufer hat, anstatt diesen schlicht vorzulegen und den Rechtsstreit damit „auf kurzem Weg“ zu Lasten des Käufers zu beenden, nährt zumindest den Verdacht, dass an den Zweifeln des Käufers etwas dran gewesen sein könnte. So kann der Makler den Vertrag zwar immer noch vorlegen, weil die Klage nur als „derzeit unbegründet“ abgewiesen wurde, hat aber erst einmal ganz erhebliche Prozesskosten zu tragen.

Denn der BGH hat darauf erkannt, dass

  • dem Käufer als Verbraucher tatsächlich ein Anspruch auf die Vorlage des Vertrages mit dem Verkäufer zustand, weil er sonst gar nicht beurteilen kann, ob er die Provision überhaupt schuldet, und
  • er die Zahlung verweigern kann, solange der Vertrag nicht vorgelegt wird (und die gesetzlichen Vorgaben wahrt).

Konsequenz

Die Konstellation, in der dem Käufer ein Anspruch auf Vorlage des Vertrages mit dem Verkäufer gegen den Makler zusteht, wird sich häufig stellen, wenn an einen Verbraucher verkauft wurde und dieser über eine Anzeige des Maklers auf das Objekt aufmerksam wurde. Denn die Anzeige des Maklers wird in aller Regel implizieren, dass er zuvor vom Verkäufer mit der Vermittlung des Verkaufes beauftragt wurde. Das löst, wenn nun mit dem Käufer eine Provision vereinbart wird, die oben genannten gesetzlichen Regelungen aus: falls der Verkäufer von vorn herein keine Provision bezahlen musste, gilt das auch für den Käufer. Wenn die Provisionen unterschiedlich hoch vereinbart wurden, dürfte im Ergebnis wegen der Unwirksamkeit des Vertrages gar keine Provision geschuldet sein. Ebenso ist es, wenn mit dem Verkäufer eine Konstruktion vereinbart ist, durch welche der Verkäufer im Nachhinein wirtschaftlich nur eine geringere oder gar keine Provision mehr schuldete.

Käufer sollten sich nicht scheuen, den Anspruch auf Vorlage des Vertrages mit dem Verkäufer gegen den Makler geltend zu machen oder anwaltlich geltend machen zu lassen. Denn ein gesetzeskonform tätiger Makler wird – zumal nun mit „Rückendeckung“ durch den BGH zum Anspruch des Kunden – mit der Vorlage überhaupt kein Problem haben, während die Verweigerung der Vorlage zumindest vermuten lässt, dass gar keine Provision geschuldet ist oder eine bereits bezahlte Provision zurückgefordert werden kann.

Betroffen sind Verträge, die unter den § 656c BGB fallen. Die Vorschrift ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Wenn sich sämtliche Ereignisse danach abspielten, ist die Anwendbarkeit unproblematisch. Wenn teils davor und teils danach, bedarf das genauerer Prüfung.

Ferner können ggf. Verjährungsfristen zu beachten sein.

Unsere Anwälte