BGH-Urteile: Keine Maklerprovision bei unzulässigen Provisionsvereinbarungen

Fall 1: Keine Maklerprovision bei unterschiedlichen Provisionsvereinbarungen

In diesem Fall hatte eine Maklerin ein Einfamilienhaus vermittelt. Die Käufer – Verbraucher – hatten eine Courtagevereinbarung unterschrieben, in der sie sich zur Zahlung einer Provision verpflichteten. Nachdem der Kaufvertrag für die Immobilie abgeschlossen war, klagte die Maklerin auf Zahlung der Provision.

Das Landgericht Düsseldorf und das Oberlandesgericht Düsseldorf hatten den Anspruch auf die Maklerprovision abgewiesen, weil der Maklervertrag nicht den Anforderungen des § 656c BGB entsprach.

Dieser Paragraf regelt, dass die Maklerprovision bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern hälftig geteilt werden muss, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist.

In diesem Fall enthielt der mit der Ehefrau des Verkäufers geschlossene Maklervertrag keine provisionsgleiche Vereinbarung mit den Käufern.

Der BGH bestätigte das Urteil der Vorinstanzen und wies die Revision der Klägerin zurück. Das Gericht stellte klar, dass der Maklervertrag aufgrund des Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam war.

Denn die Provisionsvereinbarungen zwischen der Maklerin und den Käufern sowie mit der Ehefrau des Verkäufers stimmten nicht überein.

Der BGH macht also keinen Unterschied, wenn – wie hier – der Maklervertrag nicht mit der Partei des Hauptvertrages (hier: dem Verkäufer) abgeschlossen ist, sondern mit einer dritten Person (hier: dessen Ehefrau). Vielmehr wendet er das Gesetz dann entsprechend an.

Fall 2: Keine Maklerprovision, wenn eine Partei die Provision allein zahlen soll

Der Fall betraf einen Immobilienkauf, bei dem die Käufer – wiederrum Verbraucher – aufgrund der Vertragskonstruktion den Maklerlohn im Ergebnis allein zu zahlen hatten.

Der ursprüngliche Kaufpreis war im Nachhinein um einen Betrag in Höhe der Maklerprovision reduziert worden, während die Käufer diesen Teilbetrag nun zusätzlich zum verringerten Kaufpreis und direkt an den Makler zahlen sollten.

Der BGH stellte klar, dass eine solche Vereinbarung nicht nur hinsichtlich des überhöhten Teils, sondern insgesamt nichtig ist. Die Käufer hatten daher einen Anspruch auf Rückzahlung des gesamten Maklerlohns in Höhe von 25.000 € (I ZR 138/24).

Die Vereinbarung wurde als Verstoß gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen. Sie verstößt gegen die Vorschrift, dass die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat (in diesem Fall die Verkäuferin), mindestens denselben Anteil des Maklerlohns zahlen muss wie die Käufer.

Wichtige rechtliche Punkte:

1. 656d Abs. 1 BGB schützt den Käufer. Er legt fest, dass eine Partei des Kaufvertrags nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision zahlen darf, wenn der Maklervertrag nur mit der anderen Partei abgeschlossen wurde.
2. Eine Vereinbarung, die diese Vorschrift verletzt, ist insgesamt unwirksam.
3. Der Anspruch der Käufer auf Rückzahlung des Maklerlohns erfolgt gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

Insgesamt stärken die Urteile die Rechte der Käufer im Zusammenhang mit der Zahlung von Maklerprovisionen und setzen klare Grenzen bei der Verteilung der Maklerkosten.