Gericht hält Gebühr bei Umschuldung für unzulässig

Wenn ein Immobilienkreditnehmer wegen einer Umschuldung das Geldinstitut wechseln möchte, darf der bisherige Kreditgeber kein Geld dafür verlangen, dass er die Grundschuld im Zuge eines Treuhandverhältnisses auf die neue Bank überträgt. Kunden müssen hierfür also keine Gebühr bezahlen. Das entschied das OLG Hamm am 4. Dezember 2018. Wir informieren Sie über die Hintergründe des Urteils und erklären Ihnen, was diese Entscheidung für Sie als Verbraucher bedeutet.

Worum ging es bei der Klage?

Gibt eine Bank einen Immobilienkredit, wird ihr die Grundschuld als Sicherheit übertragen. Entscheidet sich der Kreditnehmer für einen Bankwechsel, werden Ablösesumme des Kredites und die Grundschuld Zug um Zug von den beteiligten Banken übertragen. Das bedeutet, dass das bisherige Geldinstitut die Grundschuld im Rahmen eines Treuhandverhältnisses an die zukünftige Bank abgibt. Auflage ist dann in der Regel die Zahlung des noch ausstehenden Betrages. Die neue Bank schreibt das Geld gut, die Grundschuld geht endgültig auf sie über und die Umschuldung ist vollzogen.

In diesem Zusammenhang führt die Kreissparkasse Steinfurt in ihrem Preisverzeichnis eine Gebühr für die Bearbeitung von „Treuhandaufträgen Ablösung Kundendarlehen“ auf. Diese betrug 100 Euro. Wer also seinen Immobilienkredit im Rahmen eines Bankwechsels ablösen wollte, musste für Übertragung der Grundschuld im Zuge eines Treuhandverhältnisses Geld bezahlen. Aus Sicht des Verbraucherzentrale Bundesverbandes (vzbv) war dies nicht rechtens. Das OLG stimmte dieser Einschätzung mit dem Urteil vom 4. Dezember 2018 zu (Az. 19 U 27/18).

Die Entscheidungsgründe

Aus Sicht des OLG Hamm ergibt sich aus Darlehensverträgen zwar nicht grundsätzlich eine Verpflichtung für Banken, sich aktiv an einer Umschuldung zu beteiligen, jedoch zwingen nebenvertragliche Schutz- und Treuepflichten die Kreditinstitute zur Rücksicht auf ihre Kunden.

Entscheidend war daneben der Aspekt, dass Bankkunden einen gesetzlichen Anspruch darauf haben, Darlehensverträge beispielsweise durch eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abzulösen. Hierbei sind die Kreditnehmer auf die Zusammenarbeit und Unterstützung des bisherigen Geldgebers angewiesen. Offenbar hatte dies auch die Kreissparkasse Steinfurt erkannt – anderenfalls hätte sie die Klausel, um die es bei dem Rechtsstreit ging, schließlich gar nicht erst in ihr Preisverzeichnis aufgenommen.

Das Mitwirken der Bank ist also Voraussetzung dafür, dass Immobilienkreditnehmer ihr gesetzliches Recht in Anspruch nehmen können, indem sie eine Umschuldung vornehmen und das Geldinstitut wechseln. Die Interessen der Banken sind dem OLG Hamm zufolge durch das damit verbundene Treuhandverhältnis ausreichend geschützt. Entsprechend ist sie zur Mitwirkung verpflichtet und darf die Umschuldung nicht erschweren, indem sie zum Beispiel ein Entgelt für die Bearbeitung verlangt. Die vorgesehene Gebühr von 100 Euro ist somit unzulässig.

Warum ist auch das erstinstanzliche Urteil für Verbraucher von Bedeutung?

Ursprünglich hatte der vzbv gegen drei Klauseln geklagt. Neben der Gebühr, welche die Kreissparkasse Steinfurt für die Treuhandaufträge bei der Ablösung eines Darlehens vorgesehen hatte, verlangte sie ebenfalls ein Entgelt von jeweils 125 Euro für die Berechnung von Nichtabnahme- und Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Klage wurde vor dem Landgericht (LG) Dortmund verhandelt (Az. 25 O 311/17). Hier wurde bereits zu Gunsten der Verbraucher entschieden, dass die Gebühren für die Berechnung der beiden Entschädigungen unzulässig sind. Aus Sicht des LG Dortmund erfolgt die Berechnung im Sinne ganz eigener Interessen der Bank. Dem Kunden wird keine Leistung erbracht, sondern die Bank beziffert lediglich ihren eigenen Schaden, welchen der Darlehensnehmer ohnehin im Anschluss ausgleichen wird.

Das Entgelt für die Darlehensablösung im Rahmen eines Treuhandverhältnisses wiederum hielt das LG für zulässig, entsprechend kam es in zweiter Instanz vor dem OLG Hamm zu dem weiteren Urteil. Verbraucher sind mit den beiden Entscheidungen nun gegen unfaire Zusatzgebühren geschützt.

Der Wegfall von Bearbeitungsgebühren – Ein Tropfen auf dem heißen Stein?

Wer einen Immobilienkredit umschulden möchte, muss normalerweise mit hohen Kosten rechnen. Den Banken entgehen durch die vorzeitige Ablösung enorme Summen, weil sie die eingeplanten Zinsen nicht bekommen. Aus diesem Grund berechnen sie Vorfälligkeitsentschädigungen, oftmals ab 25.000 Euro aufwärts. Mit den Urteilen des LG Dortmund und des OLG Hamm dürfen die Kreditinstitute für die Berechnung dieser Summen sowie für die Übertragung der Grundschuld keine Gebühren verlangen. Angesichts der zu erwartenden Vorfälligkeitsentschädigung erscheinen Entgelte in Höhe von 100 oder 125 Euro jedoch verschwindend gering.

Wir zweifeln die positive und verbraucherfreundliche Tendenz, welche mit den Entscheidungen einhergeht, nicht an. Dennoch reicht uns dieses Ergebnis nicht. Stattdessen haben wir eine Lösung entwickelt, mit welcher Bankkunden nicht nur um die dreistelligen Gebühren herumkommen, sondern um die gesamte in der Regel fünfstellige Vorfälligkeitsentschädigung. Selbst bereits gezahlte Summen können wir für Sie zurückholen.

Ihre Bank verlangt von Ihnen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung? Dann zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns über unser Formular zur kostenfreien Ersteinschätzung. Wir sorgen dafür, dass Ihnen bei der vorzeitigen Ablösung Ihres Immobilienkredites keine Kosten entstehen.

Zum Formular: Kostenfreie Prüfung →

Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden möchten, besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, den sogenannten „Widerrufsjoker“ zu ziehen. Sehr viele Darlehensverträge, die ab dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden, enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Aufgrund dieser Fehler hat die 14-tägige Widerrufsfrist niemals zu laufen begonnen. Eine vollständige Rückabwicklung ist möglich. Der Vertrag wird dabei rechtlich so behandelt, als hätte er nicht bestanden. Entsprechend hat die Bank auch kein Recht auf eine Entschädigung wegen einer vorzeitigen Ablösung. Sie können so einen Kredit mit hohen Zinsen ganz einfach durch einen niedrig verzinsten Darlehensvertrag ersetzen.

Im Übrigen können Sie über diesen Weg auch eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen oder bei einem sogenannten Forward-Darlehen eine Nichtabnahmeentschädigung umgehen.

Sie möchten wissen, ob der Widerrufsjoker bei Ihrem Immobilienkreditvertrag gezogen werden kann? Dann füllen Sie einfach unser Online-Formular aus. Im Anschluss erhalten Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung.

Zum Formular: Kostenfreie Prüfung →

Welche Alternative gibt es zum Widerruf?

Wenn Sie keine Umschuldung anstreben, sondern Ihren Immobilienkredit aus anderen Gründen, beispielsweise wegen eines Umzugs oder einer Trennung, vorzeitig zurückzahlen möchten, können Sie alternativ zum Widerruf möglicherweise den „Vorfälligkeitsjoker“ ziehen. Hierbei wird nicht der gesamte Darlehensvertrag rückabgewickelt, sondern die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermieden. Wie das geht? Am 21. März 2016 ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten. In Kreditverträgen, die nach diesem Datum geschlossen wurden, müssen Kunden detailliert über die Berechnungsweise der Vorfälligkeitsentschädigung informiert werden. In sehr vielen Fällen haben die Banken dies nicht berücksichtigt, sodass die entsprechenden Vertragsklauseln fehlerhaft sind und Ihr Kreditinstitut keine Entschädigungssumme von Ihnen verlangen kann. Auf diese Weise kann sogar eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückgefordert werden.

Ob auch Ihr Vertrag einen Fehler enthält, welcher den Vorfälligkeitsjoker ermöglicht, können Sie ganz einfach und ohne jedes Kostenrisiko prüfen lassen. Nutzen Sie dafür einfach unseren Vorfälligkeitsenschädigungs-Rechner. Unsere spezialisierten Anwälte geben Ihnen anschließend eine Einschätzung zu Ihren Optionen, die VFE zu umgehen.

Zum Rechner Vorfälligkeitsenschädigung →