Die Pflicht zur Zahlung der Sanierungsausgleichsabgabe in Berlin

Das Land Berlin hebt in den nächsten Jahren planmäßig viele Sanierungsgebiete in der Stadt auf. Zwischen 1993 und 1995 wurden allein in Ost-Berlin 22 Altstadtquartiere zu Sanierungsgebieten erklärt. Sieben davon wurden bereits 2007, drei weitere (Spandauer Vorstadt/Mitte, Samariterviertel/Friedrichhain, Kaskelstraße/Lichtenberg) 2008 aus der Sanierung entlassen. Der Senat will bis 2010 die noch vorhandenen 14 Sanierungsgebiete des ersten Gesamt-Berliner Stadterneuerungsprogramms abschließen. Der Vorteil für die betroffenen Grundstückseigentümer besteht bei der Beendigung der Sanierung darin, dass damit die Genehmigungserfordernisse für viele Baumaßnahmen entfallen und zudem die Mitsprache des Bezirksamtes bei der Veräußerung und Belastung des Grundstückes entfällt.
Doch die Aufhebung der Sanierungsgebiete hat auch eine Verpflichtung der betroffenen Eigentümer zur Folge: Die Zahlung des sog. Sanierungsausgleichsbetrages gem. § 154 Baugesetzbuch. 

Die Rechtsgrundlage der Sanierungsausgleichsabgabe

Mit dieser Abgabe muss gemäß § 154 BauGB der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

Voraussetzungen für die Verpflichtung zur Abgabe

1. Das Grundstück muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen sein (§§ 136−143 BauBG).
2. Die Sanierung muss vom Bezirksamt für abgeschlossen erklärt bzw. das Sanierungsgebiet muss als Ganzes aufgehoben worden sein (§§ 162, 163 BauGB).

Ausgleichsverpflichtete

Die Sanierungsausgleichsabgabe ist von dem Grundstückseigentümer zu zahlen, der zum Zeitpunkt des Zugangs der Abschlusserklärung des Bezirksamts bzw. der Aufhebung des Sanierungsgebietes im Grundbuch eingetragen ist.
Handelt es sich um mehrere Eigentümer, so haften diese als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass jeder Miteigentümer vom Bezirksamt auf die Zahlung des gesamten Betrages in Anspruch genommen werden kann.

Die Höhe der Ausgleichsabgabe

Die Bodenwerterhöhung wird aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ohne Beabsichtigung und Durchführung einer Sanierung ergeben hätte (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich in Folge der tatsächlichen und rechtlichen Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (End- oder Neuordnungswert) bestimmt.

Festsetzung der Ausgleichsabgabe

Das Bezirksamt erlässt nach vorheriger Anhörung des Eigentümers einen Bescheid. Dieser Bescheid muss dem Eigentümer innerhalb von drei Jahren nach Beendigung der Sanierung zugehen. Wird diese Frist überschritten, tritt Verjährung ein.

Rechtsmittel

Gegen den Bescheid kann innerhalb eines Monats Widerspruch erhoben werden. Bei Zurückweisung des Widerspruchs kann der betroffene Eigentümer binnen Monatsfrist Klage beim Verwaltungsgericht einreichen.

Zahlungsfälligkeit

Die Sanierungsausgleichsabgabe wird – unabhängig von der Einlegung von Rechtsmitteln - einen Monat nach Zustellung des Bescheides fällig. In Ausnahmefällen wie offensichtlicher Rechtswidrigkeit des Bescheides kann das Verwaltungsgericht die Aussetzung der Zahlungsverpflichtung anordnen.

Vorzeitige Ablösung der Sanierungsausgleichsabgabe

Durch eine Vereinbarung zwischen dem Bezirksamt und dem Eigentümer ist eine vorzeitige Ablösung der Ausgleichsabgabe möglich. Eine solche Vereinbarung erspart das aufwendige  Verwaltungsverfahren und beschleunigt die Zahlung. In diesen Fällen wird nur eine überschlägige Wertermittlung vorgenommen. Eine gerichtliche Überprüfung findet nicht statt.
Die vorzeitige Zahlung ist für die betroffenen Eigentümer grundsätzlich deshalb interessant, weil er dafür mit einer angemessenen Abzinsung „belohnt“ wird. Die Abwägung der Vor- und Nachteile einer solchen Vereinbarung sowie die Verhandlung mit dem Bezirksamt sollten die Eigentümer gemeinsam mit einem spezialisierten Anwalt vornehmen. Im Zweifel sollten alle betroffenen Eigentümer anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, da das Berechnungsverfahren zur Festsetzung der Sanierungsausgleichsabgabe kompliziert und oft nicht nachvollziehbar ist.