Kein Warmwasser? Jetzt Mietminderung prüfen!
- Vermieter:innen müssen ganztägig und ganzjährig warmes Wasser zur Verfügung stellen.
- Mieter:innen dürfen bei einem Ausfall die Miete mindern, aber auch bei zu langsamer oder zu schneller Erhitzung des Wassers.
- Je nach Szenario kann eine Mietminderung von bis zu 70 % gerechtfertigt sein.
Inhalt:
- Kann ich die Miete mindern, wenn ich kein Warmwasser habe?
- Bei diesen Problemen mit dem Warmwasser dürfen Sie eine Mietminderung umsetzen
- Mietminderung auf Nebenkosten anrechnen?
- Wie schnell müssen sich Vermieter:innen kümmern?
- Kein Warm:wasser – So hoch darf eine Mietminderung ausfallen
- Häufige Fragen zu Mietminderung bei fehlendem Warmwasser
Kann ich die Miete mindern, wenn ich kein Warmwasser habe?
Grundsätzlich besagt der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches, welcher die Mietminderung regelt, dass Sie nur eine herabgesetzte Miete zu zahlen haben, wenn das Mietobjekt in seiner Tauglichkeit eingeschränkt ist. Da es heutzutage zu den Grundeigenschaften einer Wohnung zählt, warmes Wasser und eine funktionierende Heizung zu haben, stellt ein Warmwasserausfall einen Grund für eine Mietminderung dar.
Vermieter:innen müssen sicherstellen, dass das warme Wasser ständig zur Verfügung steht, und zwar
- ganztägig,
- ganzjährig und
- mit kurzer Vorlaufzeit.
Mieter:innen können also nicht nur bei einem Komplettausfall eine Mietminderung durchsetzen, sondern auch, wenn das Wasser nicht schnell genug warm wird oder ab und zu kalt bleibt. Die Zentralversorgung oder der Warmwasserboiler muss die Warmwasserversorgung stets ermöglichen. Denn für diese zahlen Mieter:innen über die Betriebskosten.
Kostenlose Ersteinschätzung
Im Falle eines Warmwasserausfalls ist es relativ unwahrscheinlich, dass Mieter:innen Schuld an dem Mangel tragen – anders als beispielsweise bei Schimmelbildung. Die Grundvoraussetzung, um eine Mietminderung bei fehlendem Warmwasser durchzusetzen, ist die Mängelmeldung beim Vermieter oder der Vermieterin. Wie Sie Ihre Ansprüche am Besten durchsetzen können, erfahren Sie vorab über unsere kostenlose Ersteinschätzung.
Bei diesen Problemen mit dem Warmwasser dürfen Sie eine Mietminderung umsetzen
Nicht nur bei einem Komplettausfall des warmen Wassers müssen Sie den Vermieter oder die Vermieterin informieren. Auch bei anderen Störungen der Warmwasserversorgung muss die vermietende Partei tätig werden. In diesen Fällen haben Sie auch das Recht eine Mietminderung durchzusetzen, wenn Sie eine Mängelmeldung gemacht haben und eine adäquate Zeit auf Beseitigung der Störung gewartet haben.
Fließendes Warmwasser muss nach spätestens 10 Sekunden und höchstens 5 Liter Wasserablauf mit einer Temperatur von 45° Celsius zur Verfügung stehen.
Trifft einer dieser Punkte nicht auf Ihre Warmwasserversorgung zu, haben Sie grundsätzlich das Recht, die Miete um einen bestimmten Prozentsatz zu kürzen. Vorher muss dafür jedoch zwingend eine Mängelmeldung gemacht worden sein.
Mietminderung durchsetzen – Schritt für Schritt
- Vermieter:in umgehend über Warmwasserausfall informieren
- Vermieter:in wenige Tage Zeit für eine Reparatur geben
- Protokoll über den Ausfall führen
- Mietminderung ankündigen & durchsetzen (Hier Musterbrief kostenlos herunterladen)
Mietminderung auf Nebenkosten anrechnen?
Erst 2005 fällt der Bundesgerichtshof ein Urteil (BGH WuM 2005, 573) über eine Frage, welche lange Zeit streitig war. Eine Mietminderung wird stets auf die Bruttomiete, also die Kaltmiete zuzüglich der Betriebsnebenkosten, berechnet. Eine geminderte Miete beeinflusst also auch Nebenkostenvorauszahlungen und somit zwangsweise auch eine Nebenkostenabrechnung, die in regelmäßigen Abständen den tatsächlichen Verbrauch verrechnet.
Wie schnell müssen sich Vermieter:innen kümmern?
Der Ausfall des warmen Wassers kann sich für die individuelle Person tragisch anfühlen. Jedoch gilt es als zumutbar, sich wenige Tage mit selbst aufbereitetem Warmwasser zu versorgen. Grundsätzlich müssen Vermieter:innen sich so schnell wie möglich um eine Reparatur bemühen. Fällt das warme Wasser jedoch an einem Freitagabend aus und Sie erreichen das gesamte Wochenende nicht Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin, rechtfertigt das noch keinen Anruf beim Notdienst.
Ein Fehlen der Warmwasserversorgung kommt häufig Hand in Hand mit einem Ausfall der Heizung. Auch diesen Mangel müssen Mieter:innen umgehend melden, jedoch gilt dies als separater Mietminderungsgrund. In einem Fall vor dem Landgericht Berlin (AZ 64 T 69/93) wurde entschieden, dass zusätzlich zu einer Mietminderungsquote von 7,5 % für das Warmwasser, die Miete um weitere 40 % aufgrund der ausgefallenen Heizung gekürzt werden darf.
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Darf ich die Miete auch tageweise bei fehlendem Warmwasser mindern?
Es ist sogar zwingend notwendig, dass die Miete nur für die Tage gekürzt wird, an denen die Nutzbarkeit des Mietobjekts tatsächlich eingeschränkt war. Zog sich der Warmwasserausfall also über fünf Tage, dann darf für diesen Zeitraum eine geminderte Miete gezahlt werden. Für die restlichen Tage des Monats muss die reguläre Miete angerechnet werden.
Muss ich Wasser in der Zeit nutzen, um eine Mietminderung zu bewirken?
Nein. Ob Sie das Wasser in der Zeit nutzen oder nicht, ist vollkommen unerheblich für die Mietminderung. Es geht rein darum, dass das Mietobjekt in seiner Tauglichkeit eingeschränkt ist. Wie sehr Sie darunter leider oder ob Sie in dieser Zeit Ihre Wohnung überhaupt bewohnen, ist irrelevant.
Muss das Warmwasser komplett ausfallen, damit eine Mietminderung gerechtfertigt ist?
Nein. Kann keine konsistente Warmwasserversorgung vorausgesetzt werden, ist das bereits ein Grund, die Miete zu kürzen. Das Wasser sollte innerhalb weniger Sekunden auf mindestens 40 bis 50 Grad Celsius erhitzt werden können. Wird das Wasser nur sporadisch nicht warm, ist die Versorgungsanlage dennoch mangelhaft. Auch dies kann als Mangel bei Vermieter:innen gemeldet werden.
Wie lange muss ich auf eine Reparatur warten, bevor ich die Miete mindere?
Eine klare Regel hierzu gibt es nicht. Diese Entscheidung stellt stets eine individuelle Abwägung der Situation und der Reaktion des Vermieters oder der Vermieterin dar. Zeigt sich die vermietende Partei sofort kooperativ und engagiert einen Reparaturservice, sollten Sie wenige Tage abwarten, ob das Warmwasser wieder zu fließen beginnt. Scheinen Vermieter:innen jedoch kein großes Interesse an den Mängeln im Mietobjekt zu zeigen, dürfen Sie eine Mietminderung auch bereits mit der Mängelmeldung ankündigen.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte