Mietminderung Schimmel – So stark darf die Miete gekürzt werden
- Um eine Mietminderung wegen Schimmel durchzusetzen, muss zuvor die Schuld der Mieter:innen ausgeschlossen werden.
- Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Schimmelbildung, Ursache und der Gesundheitsgefährdung des Pilzes ab.
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Wann haben Mieter:innen ein Recht auf Mietminderung bei Schimmel?
Mehr als zwei Drittel aller Mieter:innen hatten bereits Schimmelprobleme in einem Objekt, welches Sie zur Miete bewohnt haben. Daher ist Schimmelbefall auch der häufigste Grund für eine Mietminderung. Jedoch kommt es bei Schimmel in der Wohnung auch regelmäßig zu Konflikten zwischen den beiden Mietparteien. Denn nachzuweisen, weshalb der Schimmel sich in einem Mietobjekt gebildet hat, ist meist nicht so einfach. Nicht selten werden Expert:innen zu Rate gezogen, welche beweisen sollen, ob der Schimmel auf bauliche Mängel oder auf falsches Lüften oder Heizen der Mieter:innen zurückzuführen ist.
Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Schimmel
Geringste Schimmel- oder Feuchtigkeitserscheinungen wurden umgehend Vermieter:in gemeldet
Eigenverschulden durch korrektes Lüften und Heizen kann ausgeschlossen werden
Es finden sich Baumängel, welche eine Schimmelbildung erklären
Schimmel war bei Einzug nicht bekannt
Lassen sich bauliche Mängel erkennen, welche eine Schimmelbildung begünstigen und kann zudem ausgeschlossen werden, dass Mieter:innen mit dem eigenen Verhalten zu einer Verbreitung der Sporen beigetragen haben, stehen die Chancen auf eine Mietminderung sehr gut. Da Schimmelpilze ein Gesundheitsrisiko darstellen und zu den unterschiedlichsten Krankheiten führen können, wird ein Mietobjekt durch Schimmel nicht selten unbewohnbar. Entscheidend für die Höhe der Mietminderung ist, wie groß der Schimmelbefall ist und welche Anteile der Wohnung betroffen sind.
So stellen Sie die Ursache von Schimmel fest
Entscheidend dafür, ob Sie eine Mietminderung durchsetzen können oder nicht, ist die Ursache für die Schimmelbildung. In jedem Fall sollten Sie Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin umgehend melden, wenn Sie bereits Schimmel oder die kleinsten Feuchtigkeitserscheinungen feststellen. So kann die Bildung von großflächigem Schimmel frühzeitig vermieden werden.
- Vermieter:in muss das Mietobjekt auf Baumängel prüfen lassen
- Eigenverschulden der Mieter:innen prüfen
- Ggf. Mietminderung durchsetzen
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Mögliche Ursachen von Schimmel:
- Baumängel – Mietminderung möglich
- Vermieter:innen müssen bei einem Fall von Schimmelbildung zumindest ausschließen, ob es durch bauliche Mängel dazu gekommen ist. Dafür muss in der Regel ein Experte oder eine Expertin engagiert werden. In etwa 50 % der Fälle stellt sich heraus, dass der Schimmel tatsächlich auf feuchte oder undichte Stellen oder schlechte Isolierung zurückzuführen ist.
- In einem solchen Fall hätten die Mieter:innen ein Anrecht auf eine Mietminderung ab dem Tag, an dem feuchte oder schimmelige Stellen dem Vermieter oder der Vermieterin gemeldet wurden.
- Verhalten der Mieter:innen
- Nicht selten versuchen Vermieter:innen nach einer Schimmelmeldung die Schuld für den gesundheitsschädlichen Pilz auf Mieter:innen abzuwälzen. Zwar kann falsches oder fehlendes Lüften oder Heizen zu Schimmel führen, jedoch sollten bauliche Mängel stets abgeklärt werden. Dies dürfen Mieter:innen auch fordern und müssen die Übertragung der Verantwortung für den Schimmel nicht einfach hinnehmen.
- Wenn sich dann herausstellt, dass tatsächlich das Verhalten der Mieter:innen den Schimmel herbeigeführt hat, entfällt das Recht auf Mietminderung. Vermieter:innen machen in der Regel auf entsprechende Heiz- und Lüftregeln im Mietvertrag aufmerksam, um Schimmelbildung zu vermeiden.
- Mischursachen
- Doch die Ursache von Schimmel ist in vielen Fällen nicht klar zuzuordnen. So kann es passieren, dass feuchte Baumaterialien verwendet wurden und somit Feuchtigkeit in den Wänden zu finden ist, welche alleine aber ggf. noch keinen Schimmel zur Folge hätte. Kommt nun ein bestimmtes Verhalten der Mieter:innen dazu, welches Schimmelbildung begünstigen, kann nicht klar bestimmt werden, wer für die beschränkte Tauglichkeit der Wohnung verantwortlich ist.
- Mieter:innen und Vermieter:innen müssten sich gemeinsam darauf einigen, wie das Problem angegangen wird und ob eine Mietminderung in geringerem Umfang dennoch angebracht ist. Dies ist jedoch eine sehr individuelle Diskussion. Es lohnt sich daher oft, juristische Unterstützung hinzuzuziehen.
So hoch kann eine Mietminderung bei Schimmel ausfallen
Konkrete Angaben zu Mietminderungsquoten zu machen, ist schwierig, da der Umfang und Ursachen für Schimmelbildung sehr individuell sind. So reichen Gerichtsurteile zur Mietminderung von 10 % für kleinste Schimmelstellen in der Wohnung bis hin zu 100 % Mietminderung bei starker Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, welche ein Mietobjekt unbewohnbar macht.
Die Höhe der Mietkürzung bei von Mieter:in unverschuldeter Schimmelbildung ist von folgenden Faktoren abhängig:
- Sind ganze Wände betroffen, was das Stellen von Möbeln erschwert?
- Sind Fenster und Rahmen betroffen?
- Findet sich in mehreren Räumen der Wohnung Schimmel?
- Ist die Schimmelbildung gesundheitsgefährdend? (Muss per Gutachten nachgewiesen werden)
- Hat die Schimmelbildung bereits zu Gesundheitsproblemen der Mieter:innen geführt? (Muss per Gutachten/Attest nachgewiesen werden)
- Machen Ursachen der Schimmelbildung (z. B. feuchte Wände) das Mietobjekt unbewohnbar?
Je mehr Punkte in Ihrem speziellen Fall zutreffen, desto höher kann die Mietminderungsquote bei Schimmel in der Wohnung ausfallen. Häufig landen Fälle mit einer hohen Mietkürzung oder Schadensersatzforderungen wegen verschimmelter Gegenstände vor Gericht. Daher müssen alle Behauptungen durch Beweisfotos, Atteste und/oder Sachverständigengutachten zu belegen sein.
Die folgende Mietminderungstabelle listet einige Fälle von Schimmel auf, in welchen Gerichtsurteile Quoten festgelegt haben.
| Grund | Mietminderungsquote | Aktenzeichen |
| Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelsporen | 100 % | 203 C 607/06 |
|
60 % des Wohnzimmers von Schimmel bedeckt |
50 % | 300 7S 144 / 07 |
| Schimmelbildung im Badezimmer | 10 % | 109 C 256/07 |
| Schwarzschimmel an Silikonfugen sämtlicher Fenster | 7 % | 222 C 25/10 |
| Feuchtigkeitsbildung nach Fenstermodernisierung (Kein Hinweis auf verändertes Raumklima seitens des Vermieters) | 42 % | 14,60 / 89 |
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So definiert das Mietrecht Neubauten
Hat ein Gebäude seine Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erhalten, gilt es mietrechtlich als Neubau. Mieter:innen dürfen also bautechnisch gewisse Standards voraussetzen. In Bezug auf Schimmel sollten Gebäude diesen Alters bereits eine gewisse Isolierung und Dämmung aufweisen, welche Schimmelbildung bei sonst guter Gebäudepflege unwahrscheinlicher machen.
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Müssen Vermieter:innen eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen?
Nein. Eine Unterkunft zu finden, während das eigentliche Mietobjekt aufgrund von Schimmel unbewohnbar ist, ist Aufgabe der Mieter:innen. Ist die Wohnung tatsächlich nicht nutzbar, steht Ihnen eine Mietminderung von 100 % zu. Somit können Sie die einbehaltene Miete für eine Ersatzwohnung verwenden. Jedoch gibt es auch keine Pflicht, das Geld so zu verwenden. Ebenso können Sie im Familien- oder Freundeskreis unterkommen.
Wie weise ich nach, dass ich als Mieter:in keine Schuld am Schimmelproblem habe?
Sind Sie sich sicher, dass Sie korrekt geheizt und gelüftet haben, liegt die Beweislast bei dem/der Vermieter:in. Dieser oder diese muss nachweisen, dass sich in dem Mietobjekt keine baulichen Mängel befinden, welche eine Schimmelbildung begünstigen. Erst wenn das ausgeschlossen werden kann, müssen Mieter:innen und Vermieter:innen eine Lösung für das Problem bzw. die Ursache finden.
Wer haftet für Schäden durch Schimmel?
Kann ich rückwirkend eine Mietminderung fordern, wenn ich den Schimmel erst spät entdecke?
Insbesondere bei Schimmelbildung im Keller kann es vorkommen, dass Mieter:innen erst spät die Verbreitung der Pilzsporen auffällt. Meldet der Mieter oder die Mieterin den Schimmel also erst zu einem späten Zeitpunkt, kann rückwirkend eine Mietminderung bewirkt werden. Jedoch ist eine Umsetzung häufig mit großem Aufwand verbunden, da sich Vermieter:innen in der Regel gegen eine rückwirkende Mietminderung sträuben. Gerichte fällen zunehmend Urteile, in denen nicht von einer rückwirkenden Mietminderung gesprochen wird, sondern in denen die Entstehung des Schadens zeitlich nach hinten datiert wird, sodass eine Mietminderung möglich wird.
Wann habe ich kein Recht auf eine Mietminderung?
Grundsätzlich gilt, dass ein Recht auf eine Mietkürzung verwirkt wird, wenn dem Mieter oder der Mieterin beim Einzug bereits bekannt war, dass Feuchtigkeitserscheinungen oder Schimmelstellen vorhanden sind. Dies müsste dann im Idealfall im Abnahmeprotokoll nachzulesen sein. Ebenso kann keine Mietminderung durchgesetzt werden, wenn die mietende Partei selbst schuld an dieser Situation ist. Jedoch liegt häufig die Beweislast bei dem/der Vermieter:in, da ein baulicher Mangel ausgeschlossen werden muss.
Was sagt das Mietrecht bei Schimmel im Keller?
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte