Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – So geht's!
- Bei einer vorzeitigen Kündigung eines Bau- oder Immobiliendarlehen, verlangt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
- Warum die Bank diese verlangt und welche Methoden zur Berechnung angewandt werden.
- Wir erklären, wieso eine solche Entschädigung verlangt wird, wie diese berechnet wird und wie Sie unseren Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung nutzen können.
Wer vor Ende der Laufzeit einen Immobilienkredit zurückzahlt, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordert. Diese „Strafzahlung” kann schnell mehrere tausend Euro betragen. Doch nicht immer ist die Forderung überhaupt berechtigt. Wir klären auf, wie man die Vorfälligkeitsentschädigung clever umgeht oder eine Menge Geld zurückbekommt.
Warum verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?
In der Regel vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz über einen längeren Zeitraum. Die Bank rechnet dann mit Einnahmen von Ihnen, mit denen sie weiter wirtschaften kann. Das ist die sogenannte geschützte Zinserwartung der Bank. Die geschützte Zinserwartung reicht bis zu dem Moment, zu dem Sie den Kredit frühestens ordentlich kündigen könnten. Das ist während der ersten Zinsbindungsphase entweder 10 Jahre und 6 Monate nach vollständiger Auszahlung des Darlehens möglich oder schon vorher zum Ende der Sollzinsbindung, falls diese kürzer sein sollte. Beispiel: 5 Jahre Zinsbindung = 5 Jahre geschützte Zinserwartung; 15 Jahre Zinsbindung = 10,5 Jahre ab Vollauszahlung geschützte Zinserwartung.
Wenn Sie das Darlehen nun also vorher zurückzahlen, entsteht der Bank für den verbleibenden Zeitraum der geschützten Zinserwartung ein Einnahmeausfall, den sie von Ihnen ersetzt haben möchte. Denn Sie hatten vertraglich zugesagt, wenigstens solange Zinsen zu bezahlen. Die Höhe dieser sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung hängt von einigen Faktoren ab – unter anderem der Höhe des Darlehens, dessen Zinssatz und der zeitlich verbleibenden geschützten Zinserwartung. Sie fällt nicht selten fünfstellig aus.
Möchten auch Sie erfahren, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Rückzahlung Ihres Kreditvertrags ausfallen würde? Nutzen Sie dafür unseren kostenfreien Online-Schnell-Rechner.
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Welche Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung können verwendet werden?
Grundsätzlich haben Banken verschiedene Möglichkeiten, um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Bestimmte Faktoren fließen in die Berechnung mit ein, da diese bestimmen, wie hoch der rechnerische Verlust des Kreditinstituts ausfällt. Beispielsweise:
- Höhe der Restschuld
- Restlaufzeit des Darlehens, längstens bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung
- Höhe des vereinbarten Zinssatzes
- aktuelles Zinsniveau
Zwei Methoden haben sich bei Kreditinstituten etabliert, um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durchzuführen: die sogenannte Aktiv-Aktiv- und die Aktiv-Passiv-Methode. Beide Methoden sind nach der aktuellen Rechtsprechung zulässig.
Aktiv-Passiv-Methode
Bei dieser Methode werden – vereinfacht gesagt – zwei Zahlungsströme miteinander verrechnet. Zunächst wird ermittelt, welche Zinseinnahmen die Bank innerhalb der verbleibenden berechtigten Zinserwartung aus dem Kredit noch gehabt hätte. Davon wird abgezogen, was die Bank unter Verwendung des bei ihr unverhofft vorhandenen Geldes am Kapitalmarkt erwirtschaften könnte, wenn sie das Geld dort „passiv“ in zeitlich vergleichbarer Weise wieder sicher anlegen würde.
Zusätzlich werden das entfallene Risiko durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens und die ersparten Verwaltungskosten von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Weil die Vorfälligkeitsentschädigung bei dieser Methode wesentlich davon abhängt, was die Bank alternativ („passiv“) am Kapitalmarkt erwirtschaften könnte, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung (a) umso höher aus, je niedriger das Zinsniveau am Kapitalmarkt bei der Rückzahlung im Verhältnis zum Vertragszins ist und (b) je länger die Bank bei der vorzeitigen Rückzahlung noch mit Einnahmen aus dem Vertag rechnen durfte. Wird der Vertrag relativ schnell vorzeitig zurückgezahlt, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung auch entsprechend hoch aus.
In einem Urteil aus dem Jahr 2004 wurde entschieden, welche Referenzzinssätze bei der Aktiv-Passiv-Methode zur Berechnung herangezogen werden dürfen. Eine Kundin klagte gegen die Verwendung der PEX-Rendite, dem Zinssatz eines Indizes, der lediglich synthetische Hypothekenpfandbriefe verwendet. Der BGH entschied, dass nur tatsächlich am Markt erzielte Renditen auf Hypothekenpfandbriefe als geeigneter Maßstab bei der Aktiv-Passiv-Methode verwendet werden dürfen.
Beispiel zur Aktiv-Passiv-Methode
In diesem Beispiel gehen wir von einem Kredit mit 10 Jahren Sollzinsbindung und einem vereinbarten Sollzins von 3 % aus, der zum 21. März 2016 komplett ausgezahlt wurde. Zum 01. Januar 2020 beträgt die Restschuld noch 150.000 Euro. Nun will der Kreditnehmer dieses Darlehen zum 01. Januar 2020 vorzeitig zurückzahlen und möchte erfahren, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde.
Unser Vorfälligkeitsrechner kommt zu folgendem Ergebnis:
- Der Bank entsteht ein Zinsverschlechterungsschaden in Höhe von 18.963,33 Euro. Bei der Berechnung wurden die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsoptionen schadensmindernd berücksichtigt.
- Auch die ersparten Risikokosten in Höhe von 307,09 Euro und die ersparten Verwaltungskosten in Höhe von 376,70 Euro müssen vom entstandenen Schaden abgezogen werden.
- Addiert wird noch eine Gebühr für die vorzeitige Ablösung in Höhe von 250 Euro.
- Unser Beispielkreditnehmer müsste an seine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 18.529,54 Euro bezahlen.
Aktiv-Aktiv-Methode
Auch diese weniger häufig verwendete Methode basiert darauf, dass die Bank mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen Verlust ausgleichen möchte. Jedoch geht man bei der Berechnung davon aus, dass die zurückgezahlte Darlehenssumme nicht "passiv" am Kapitalmarkt angelegt werden, sondern "aktiv" für einen neuen Kreditvertrag mit einem anderen Kunden verwendet wird. Die Höhe der Entschädigung wird bei dieser Berechnungsmethode also nicht von der Rendite auf Hypothekenpfandbriefe bestimmt, sondern von den aktuellen Bauzinsen. Sind diese in der Zwischenzeit gesunken, entgehen der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinserträge.
Diese Zinsdifferenz soll der Kreditnehmer durch die Zahlung der Entschädigung ausgleichen. Unterstellt man, dass eine Bank ihre Risiko- und Verwaltungskosten jeweils gleich kalkuliert, können sie bei dieser Methode unberücksichtigt bleiben. Denn sie würden auch bei dem fiktiven neuen Darlehen anfallen und sind somit in dessen Zinssatz bereits eingepreist. Ihre einkalkulierte Gewinnmarge darf die Bank behalten, d.h., sie muss sich die Marge des fiktiven neuen Kredites nicht schadensmindernd anrechnen lassen.
Der Kreditnehmer des gekündigten Vertrags muss also – vereinfacht gesagt – die Zinsdifferenz zwischen seinem alten und einem neu abgeschlossenen Vertrag an das Kreditinstitut bezahlen (sog. Zinsdifferenzschaden) und die verlorene Marge erstatten (sog. Zinsmargenschaden). In der Regel fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Aktiv-Aktiv-Methode deutlich geringer aus als bei der Aktiv-Passiv-Methode und deshalb entscheiden sich die Banken auch fast immer für die Aktiv-Passiv-Methode, obwohl die tatsächliche Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen nach unserer Erfahrung extrem selten ist.
Beispiel zur Aktiv-Aktiv-Methode
Nehmen wir wieder das Beispiel aus der Aktiv-Passiv-Methode, gehen wir von einem Kredit mit 10 Jahren Sollzinsbindung und einem vereinbarten Sollzins von 3 % aus, der zum 21. März 2016 komplett ausgezahlt wurde. Der aktuelle Refinanzierungszins, mit dem die Bank einen neuen Darlehensvertrag schließt, läge bei ca. 1 %. Die Restschuld beträgt zum 01. Januar 2020 noch 150.000 Euro. Der Kreditnehmer will dieses Darlehen nun zum 01. Januar 2020 vorzeitig zurückzahlen und möchte erfahren, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde.
- Der Bank entsteht ein Zinsverschlechterungsschaden in Höhe von 4.530 Euro und ein Zinsmargenschaden in Höhe von 2.548,13 Euro. Bei der Berechnung wurden die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsoptionen schadensmindernd berücksichtigt.
- Auch die ersparten Risikokosten in Höhe von 225 Euro und die ersparten Verwaltungskosten in Höhe von 75 Euro müssen vom entstandenen Schaden abgezogen werden.
- Addiert wird noch eine Gebühr für die vorzeitige Ablösung in Höhe von 250 Euro.
- Unser Beispielkreditnehmer müsste an seine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 7.128,13 Euro bezahlen.
- Aktuelles Zinsniveau (ca.): 1,0 %
- Vereinbartes Zinsniveau: 3,0 %
- Zinsverlust: 2,0 %
Welche Faktoren beeinflussen die Vorfälligkeitszinsen?
- Zinsverschlechterungsschaden
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einigen zentralen Faktoren beeinflusst. Grundsätzlich geht es darum, dass die Bank den Schaden, der durch die vorzeitige Rückzahlung Ihres Kreditvertrages entsteht, kompensiert haben möchte. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll also den Zinsverschlechterungsschaden ausgleichen, welcher je nach Methode abhängig vom aktuellen Niveau der Bauzinsen oder der Rendite von Hypothekenpfandbriefen berechnet wird. - Risikoprämie
Bei der Vergabe eines Kredites muss die Bank stets damit rechnen, dass ein Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu tilgen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Kreditsumme fällt das kalkulierte Ausfallrisiko weg. Das Kreditinstitut muss also den Risikoaufschlag, der auf die Bauzinsen addiert wurde, vom entstandenen Zinsschaden abziehen. - Verwaltungskostenersparnis
Ebenso entfällt für das Kreditinstitut durch eine vorzeitige Rückzahlung der Verwaltungsaufwand für das Darlehen, z.B. für die Buchung der einzelnen Raten. Auch die Summe der künftigen Verwaltungskostenersparnis wird von der kalkulierten Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen. Wissen Sie nicht, wie hoch Ihre Bank die Verwaltungskosten ansetzt, kalkuliert unser Rechner einen Jahresbetrag von 60 Euro. - Bearbeitungsgebühren
Für die vorzeitige Abwicklung Ihres Kreditvertrages stellt das Kreditinstitut Ihnen ein Bearbeitungsentgelt in Rechnung. Dieses können Sie bei Ihrer Bank erfragen. Kennen Sie die Höhe des Entgelts nicht, verwendet unser Vorfälligkeitsrechner einen Betrag von 250 Euro bei der Berechnung. ACHTUNG: Genau auf Gebühren achten! Die Banken verlangen häufig eine Bearbeitungsgebühr für die bloße Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Wir sind der Auffassung, dass die Bank von Ihnen seit dem 21. März 2016 hierfür kein Entgelt verlangen darf. Prüfen Sie also genau, welche Posten die Bank Ihnen in Rechnung stellt und wehren Sie sich bei Bedarf dagegen. - Sondertilgung
In vielen Darlehensverträgen ist ein Sondertilgungsrecht vereinbart. Haben Sie mit Ihrer Bank eine solche Option vereinbart, haben Sie die Möglichkeit, jährlich bis zu einem gewissen Betrag Sondertilgungen auf das Darlehen zu leisten. Eine solche Sondertilgungsoption muss bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass in der Berechnung unterstellt wird, Sie hätten Ihr Sondertilgungsrecht künftig immer so früh wie möglich in maximaler Höhe ausgeübt. Dies gilt auch dann, wenn Sie in der Vergangenheit tatsächlich keinerlei Sondertilgungen erbracht haben. Unserer Auffassung nach gilt für Tilgungsanpassungsrechte dasselbe: ist Ihnen eine voraussetzungslose Tilgungsanpassungsoption eingeräumt, muss in der Berechnung die kalkulatorisch höchstmögliche Rate angesetzt werden, durch welche die Bank spiegelbildlich die wenigsten Zinsen erzielen würde.
Nutzen Sie unseren Online-Schnell-Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung und berechnen Sie, was Sie an Ihre Bank bei einer vorzeitigen Kündigung zahlen müssten.
Kann ich vor Ablauf der Sollzinsbindung kündigen?
Viele Kreditnehmer gehen irrtümlich davon aus, dass sie in jedem Fall warten müssen, bis die Sollzinsbindung abgelaufen ist, um einen Kreditvertrag zu kündigen. Doch der Gesetzgeber räumt Kreditnehmern mit dem § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein ordentliches Kündigungsrecht ein, das Sie nutzen können, sobald 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens vergangen sind. Bei der Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechts ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beachten.
Haben Sie einen Vertrag ohne Sollzinsbindung abgeschlossen, können Sie jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten Ihren Vertrag kündigen. Ist die Sollzinsbindung bereits abgelaufen, besteht die Möglichkeit innerhalb eines Monats den Immobilienkredit zu kündigen. In all diesen Szenarien kann und wird das Kreditinstitut von Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Wie berechnen sich die Zinsschäden der Bank?
Wir verwenden ein vereinfachtes Beispiel, bei welchem unter anderem auf eine Abzinsung auf den Berechnungsstichtag verzichtet und von einem im Vergleich zum Annuitätendarlehen eher seltenen, endfälligen – während der Laufzeit tilgungsfreiem – Darlehen ausgegangen.
Das Darlehen von 100.000,00 Euro hat eine Zinsbindung von 5 Jahren, einen Zinssatz von 5 % p.a. und soll nach 4 Jahren vorzeitig zurückbezahlt werden.
Die Bank hätte in dem verbleibenden Jahr noch 5.000,00 Euro Zinsen erhalten.
Schaden nach Aktiv-Passiv-Methode: Kann die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Kapital von 100.000,00 Euro mit 2,5 % „passiv“ wiederanlegen, hat sie einen Schaden von 2.500,00 Euro. Hiervon muss sie sich ersparte Risikovorsorge- und Verwaltungskosten abziehen lassen. Nimmt man diese mit insgesamt 0,25 % bzw. pauschal 250,00 Euro an, bleiben 2.250,00 Euro. Das ist der Schaden nach der Aktiv-Passiv-Methode.
Schaden nach Aktiv-Aktiv-Methode: Würde die Bank stattdessen „aktiv“ einen Kredit an einen neuen Kunden mit einem Zinssatz von 3,25 % vergeben, läge ihr Zinsverschlechterungsschaden bei 1.750,00 Euro. Die Risiko- und Verwaltungskosten sind hier bereits „eingepreist“. Ihre kalkulierte Marge darf die Bank aber behalten. Nimmt man diese mit 0,5 % bzw. pauschal 500,00 Euro an, bleiben 2.250,00 Euro. Der Schaden nach der Aktiv-Aktiv-Methode wäre also gleich hoch.
Fazit: Fällt der Zinssatz bei der Aktiv-Passiv-Methode jedoch negativ aus, z.B. -0,5 %, beläuft sich der Schaden der Bank auf 5.250,00 Euro und liegt damit höher, als die eigentlich noch zu zahlenden Zinsen (die Bank muss sich –500,00 Euro „anrechnen“ lassen und kommt so auf 5.500,00 Euro, von denen 250,00 Euro ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen werden).
Hätte die Bank hingegen einen neuen Kredit mit einem Zinssatz von 1 % vergeben, läge ihr Schaden nur bei 4.500,00 Euro (4.000,00 Euro Zinsdifferenzschaden + 500,00 Euro Margenschaden). Allein der Wechsel der Rechenweise erhöht hier also den Schadensbetrag um 750,00 Euro. Die Werte driften in der Regel umso mehr auseinander, je früher die Rückzahlung erfolgt und je größer die Differenz zwischen angenommenem Passiv- und Aktivzins ist.
Wie funktioniert unser Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung?
Unser Online-Rechner zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung teilt Ihnen in wenigen Sekunden mit, welche Vorfälligkeitsentschädigung Sie voraussichtlich an die Bank zu entrichten haben. Für eine erste Berechnung sind lediglich wenige Informationen notwendig. Um ein präzises Ergebnis zu erzielen, sollten Sie auch die Daten zum ggf. vereinbarten Tilgungsanpassungsrecht der Sondertilgungsoption in den Rechner eingeben. Unser Rechner verwendet die Aktiv-Passiv-Methode, da diese in der Regel auch von Banken zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verwendet wird.
Weicht unser Ergebnis von dem der Bank ab?
Bevor Sie einen Kreditvertrag vorzeitig zurückzahlen, sollten Sie sich mit der Bank über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unterhalten. Als Darlehensnehmer steht Ihnen gegen die Bank ein gesetzlicher Auskunftsanspruch zu. Das bedeutet, dass die Bank Ihnen auf Ihre Anfrage hin kostenfrei mitzuteilen hat, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung zu einem bestimmten Stichtag ausfallen würde, wenn Sie sich für eine vorzeitige Rückzahlung entscheiden sollten.
Hat die Bank Ihnen die Höhe der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, empfehlen wir Ihnen, unseren Online-Rechner zu benutzen, um die Berechnung der Bank zu überprüfen. Denn der Bundesverband der Verbraucherzentrale hat die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungen zahlreicher Kreditinstitute geprüft und ist zu der Erkenntnis gekommen, dass in 40 % der Fälle der Betrag zu hoch angesetzt wurde. Die Verbraucherzentrale Hamburg erklärte, dass Kreditnehmer in einigen Fällen mehrere tausend Euro zu viel an ihre Bank entrichtet haben.
Die Diskrepanz zwischen den errechneten Beträgen entsteht häufig dadurch, dass bestimmte Faktoren, die zu einer Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung führen, durch die Banken nicht berücksichtigt werden – beispielsweise die vereinbarte Sondertilgungsoption oder das Tilgungsanpassungsrecht.
Wenn das Ergebnis der Bank klar von unserem Ergebnis abweicht, sollten Sie Ihren Vertrag von uns auf Fehler prüfen lassen. Falls wir Fehler finden, haben Sie gegeben falls die Möglichkeit Ihren Vertrag zu widerrufen und die Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuholen.
Sie brauchen auch keine Angst vor einem Vorgehen gegen Ihre Bank zu haben. Hat die Bank Sie nicht korrekt über Ihre Widerrufsrechte aufgeklärt oder sind ihr Fehler unterlaufen, ist es Ihr gutes Recht, Ansprüche rechtlich durchzusetzen. Sie werden in keiner bankenübergreifenden Datei mit allen Kläger:innen gegen Banken aufgeführt werden. Sie brauchen sich demzufolge keine Sorge darüberzumachen, zukünftig nirgends mehr einen Kredit zu erhalten. Die Bank als Institution wird nach wie vor ein Interesse daran haben, Sie als Kund:in zu gewinnen und zu binden.
Beitrag geprüft von
Rechtsanwalt Philipp Caba**
Philipp Caba ist ein erfahrener Rechtsanwalt mit Schwerpunkt auf Zivil-, Bank- und Versicherungsrecht. Er studierte in Deutschland und Schweden und ist Geschäftsführer der Gansel Rechtsanwälte Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.
* Angestellte Anwälte, ** Geschäftsführer, *** Freischaffende Rechtsanwälte